剛過的周末，中國幾乎全網都在聊房地產，持續30多年的樓市規則迎來重大變革，有網民形容，以前買房像開盲盒，今後盒子直接拆了——所見即所得。

中國住建部、央行等多部門及機構上周五（8月28日）密集發佈樓市新政「組合拳」，不少分析認為政策力度超出市場預期。把這輪政策拆開來看，着力點可歸納為三個方面：銷售端、信貸端和資本端。

銷售端方面，主要是推行商品住房現房銷售，實現購房「所見即所得」。與此同時，預售門檻大幅提高，建築主體結構必須封頂才能預售。

此外，預售資金監管升級，首付款、個人住房貸款等購房資金，全部存入監管賬戶，至項目驗收交付後才能解除監管，減少開發商挪用購房款的空間，從源頭降低「爛尾、交付難」的風險。

財經觀察家秦朔創立的自媒體「秦朔朋友圈」星期一（8月31日）在微信發文形容，這是中國1994年《城市商品房預售管理辦法》確立預售制度以來，「商品房銷售制度最重要的一次變革」。

至於信貸端，最受關注的變化是將個人住房貸款期限由最長30年延長至40年。央視新聞視頻號《財經老王》計算，以北京常見的3.05%房貸年利率計算，貸款200萬元（人民幣，下同），等額本息還款，40年期房貸每月可少還1268元。

不過，雖然月供壓力降低了，但按同一筆貸款計算，購房者也要多付約40萬7000元的利息。

此外，新政策規定，期房項目竣工備案後才發放個人貸款，解決爛尾樓時期「房子沒了債還在」的問題。開發貸款方面則實行「主辦銀行制」，一個房地產項目對應一家主辦銀行，資金封閉管理。

但與此同時，新規延長開發貸期限，預售項目不超過五年，現房銷售項目不超過七年，比目前三到五年存續期限要長，為現房銷售項目提供更長期的融資支持。

而資本端方面，新規拓寬房企融資渠道，一定程度上讓銀行貸款和資本市場接手一部分原本由預售資金承擔的融資功能。

對於這一系列被視為北京扭轉房地產下行「最大膽嘗試」的措施，市場目前表現得既歡迎又存疑。

修復購房者對樓市信任？

這輪新規對購房者比較直觀的利好，是現房銷售的「所見即所得」模式，強迫房企從「規模為王」轉為「產品為王」。

廣東省房地產行業協會會長王韶星期天（8月30日）接受《每日經濟新聞》訪問時說，在期房銷售階段，圖紙營銷、概念炒作、期房營銷噱頭大行其道，購房者在簽約時看到的往往是效果圖和沙盤，實際交付時貨不對板的情況時有發生。

而現房銷售模式下，這些傳統的營銷手段徹底失效，工程質量、實景園林、社區配套、物業服務成為購房決策的核心依據。房企必須在產品設計、工程質量、物業服務上投入更多資源，真正打磨產品力。

此外，中原地產分析師張大偉向路透社分析，這輪政策回應了購房者對「爛尾樓」的擔憂，有助於「修復行業的信任危機」，並提升消費者信心。

另一方面，「秦朔朋友圈」發文指出，個人貸款期限延至40年是讓老百姓多背10年債的說法不準確，因為事實是：「幾乎沒有誰會真還40年。過去30年房貸的人，平均五到10年就全部還清了。銀行按揭貸款的實際平均期限不會超過10年。」

因此文章認為，這個舉措主要會讓年輕人受益，降低准入門檻，減少最初幾年的還款壓力，讓月供壓力可控的人能夠進場。

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池接受《每日經濟新聞》訪問時也說，貸款期延長，首付和月供下降確實促進了剛需和改善性住房需求早日入市，「這是積壓的真實需求」。

此外，新規要求現房銷售實行備案管理，推行「交房即交證」，避免過去房子交了、產權證卻遲遲辦不下來的情況，減少因開發商手續或資金問題導致的產權風險。

支持者主要認為，這輪政策着手解決過去中國房地產市場最突出的制度問題，包括房企以「高負債、高槓桿和高周轉」模式擴張，以及由此帶來的資金鍊風險。但政策能否進一步轉化為購房需求，真正推動樓市回暖，仍讓不少人存疑。

「舊病」在治 陣痛難免？

有觀點認為，這輪政策是在解決「買了房交不了房」，但現在中國樓市最大的難題之一，是消費者不想買。換言之，若民眾仍擔心房價繼續下跌、收入預期偏弱，即使購房門檻降低、銷售制度改革，也未必能讓他們重新入市。

以延長貸款期限這一具體舉措為例，路透社引述分析認為，這一調整可能釋放居民現金流，從而提振中國國內消費，但不太可能顯著推高住房需求。

渣打銀行大中華區及北亞區首席經濟師丁爽認為，就業狀況以及由此形成的收入預期，加上對房價進一步下跌的預期，都可能繼續限制住房需求。

也有分析指出，「治舊病」可能帶來陣痛，救房地產的同時或加速房企出清。

趙秀池說，現房銷售會加大房企的融資負擔，對於央國企而言，自有資金充裕，融資成本低，影響不大。可是對中小房企而言，融資能力有限，融資成本較高，現房銷售是個巨大挑戰。

王韶也認為，中小房企很難適應現房開發模式，「可以預見，中小主體將加速出清、轉型或被併購」。

野村在研究報告中指出，儘管過去幾年預售制度削弱購房者信心，但預售仍是中國房地產市場的主流模式。以銷售面積計算，2025年預售仍佔新房銷售的68%。

事實上，這輪宣佈出街後，市場已表現出對房企現金流以及房地產投資進一步下滑的擔憂。

星期一（8月31日），滬深300房地產指數收跌4.7%，追蹤在香港上市中國房地產開發商的指數下跌6.2%。恒生香港地產指數也下跌4.8%。

開發商和分析師預計，未來一段時間，土地購置、房地產投資和新開工規模都將下降，因為在房企已經難以銷售新房的市場環境下，新規將進一步減少房企手中的現金。

一名不願透露姓名的房企高管告訴路透社：「40%的現金流將無法用於企業經營，這意味着短期內投資能力將下降40%。」

路透社引述官方數據報道，預售款和按揭貸款在房地產開發資金中佔比約40%。

在這種情況下，即使國有背景的房企也無法完全避免新規帶來的衝擊。星期一，國有背景房企成為跌幅最大的企業之一，其中綠城中國下跌17.6%，中國金茂和越秀地產分別下跌15.9%和13.6%。

規模較大的國有背景房企華潤置地和中國海外發展跌幅均超過9%。被投資者認為財務狀況較為穩健的民營房企龍湖集團和新城發展，分別下跌7.1%和5.8%。

業內分析認為，短期來看，行業將經歷投資收縮、格局分化和模式迭代的調整陣痛，資金實力較弱的開發商承壓，行業出清也可能進一步加快；延長房貸期限對購房需求的刺激效果，也仍有待觀察。但從長遠來看，這輪改革有望降低房地產市場長期積累的風險。

不過，制度改革能否最終帶動樓市復甦，仍要看居民購房意願能否回升。若房價下跌預期、收入預期和庫存壓力遲遲沒有明顯改善，樓市要真正走出低迷，恐怕還需要更多時間。

【本文獲《聯合早報》授權轉載。】