啟德新盤掀放租潮 　直擊「新一代CBD」　優劣逐一盤點

政府決定將啟德發展區打造成新一代核心商業區﹙CBD﹚，集住宅、體育、旅遊功能於一身。這個被外界譽為「第二中環」的新區，陸續有新盤入伙。其中，嘉華（0173）嘉匯和保利（0119）龍譽近日入伙，而建灝天寰及OASIS KAI TAK亦將於今年第3季開始入伙。
新盤供應多，放租自然不少。代理消息指，啟德區內主要屋苑今年至今已錄逾500宗租務成交，目前仍有275伙放租。與此同時，區內租金已失守兩厘，如龍譽一個逾千呎4房單位，月租回報率只有1.3厘。
租金「踢唔起」，除了因為租盤供應多之外，亦與租客現階段入住發展新區，猶如「開荒牛」。記者走進「第二個中環」，了解實況！

嘉匯和龍譽、建灝天寰及OASIS KAI TAK位於啟德及展區較外圍地區，地段屬九龍灣至新埔崗的中間。該4大新盤為該區提供3,300伙，其中年初至今已租出逾500伙，大部分集中在嘉匯。

根據美聯提供的最新數據，現時則有275伙放租盤，除了啟德1號、嘉匯分別供應25個及23個租盤外，天寰及龍譽由於最近陸續入伙，亦分別提供100個及110個租盤；而會德豐的OASIS KAI TAK亦會今年入伙，現時有17個預租盤。

今次將參觀兩個單位，包括龍譽低層開放式單位及嘉匯的中層一房單位。由於兩個樓盤相鄰較近，所以兩者地理因素分別不大。首先，龍譽共提供930個單位，以1A及1B座為例，兩座有一條走廊連接，一層合共有15伙，每層有兩個開放式單位，其餘以一房及兩房單位為主。除此之外，另一樓盤嘉匯供應900伙，一層共有12至13伙，但沒有開放式單位，最細則是一房單位。

龍譽開放戶直擊︰

缺點一、內籠合格　 惟無「靚景」可言

龍譽開放戶方面，實用面積245平方呎，內籠尚算理想，雖然與很多新盤一樣是黑廁設計，而且有很多細微位，如牆身批盪等問題需要發展商「執漏」。但整體而言，面積四方實用，單身客租用的話，面積尚算「夠用」。區內代理表示，該單位月租叫價12,000元，但以區內新盤有大量供應而言，相信最後放租成交價在11,000元左右，業主回報率大約2.5%。

只不過，經由記者觀察，與很多新盤一樣，設有一個小露台，單位較大問題在於景觀，由於啟德仍在發展階段，跑道區域不時見到工程進行，加上樓盤面對一條小河流，如果住在低層的話，有機會面對沙塵及蚊蟲所困擾。另外，住龍譽高層的話，景觀大多只有樓景，如對景觀有要求的話，可能會失望。

另一單位則是一房單位嘉匯，實用面積348平方呎，相對龍譽而言，單位出現的小問題不算多發展商不用太多要「執漏」。亦與很多新盤一樣，設一個開放式廚房，單位間隔亦合理，但外觀只是樓景，對景觀有要求的人可能會失望。以區內代理提供的數據顯示，成交租金水平大約在13,800至15,000元左右，業主回報率2.5%左右。

嘉匯一房戶直擊︰

缺點二、沙中線未通　 僅兩條巴士線經啟德

由於啟德乃屬於新區，加上沙中線仍未通車，對已入住的「開荒牛」而言，該區交通配套未算完善，僅兩部巴士到達該區，分別是20及608路線，目的地為大角咀及西灣河。住客如要前往其他區域，可步行大約10分鐘前往麗晶花園或者到啟晴邨乘坐其他交通工具。

不過，啟德畢竟位處九龍，住戶如不太介意，步行30分鐘可到新蒲崗市中心或九龍灣德福廣場。區內代理指，租客大多是九龍灣或新埔崗區住客，承租單位主要因為是方便在九龍灣區上班，而且家人亦多在同區居住，成為啟德新盤吸引之處。

缺點三、「搵食艱難」　 須前往啟晴邨及麗晶「醫肚」

另外，如果以屋苑配套來計，啟德仍未完善。該區有4個新盤，包括嘉華的嘉匯及保利置業的龍譽已入伙之外，建灝天寰及OASIS KAI TAK亦會在今年第三季入伙，加上早年已入伙的啟德一號，一共提供4,990伙。不過，該區未有街市、超市及食肆等基本生活設施，可謂「搵食艱難」。

住客如要出外用膳，可能要步行10分鐘到附近的啟晴邨及麗晶花園。但由於這兩個屋苑並未設有大型商場，較多是小型食肆，所以商場隨時出現「迫爆」的情況。代理表示，很多新盤業主見區內配套仍未完善，所以選擇放租出去，成為該區最近有大量租盤供應的原因之一。

優點：位處名校網

不過，租住啟德對家長而言，也有個巨大優勢，就是位處名校網。與豪宅區何文田一樣位於傳統名校網，小學屬34學網，中學屬九龍城區，區內名校包括拔萃男書院、喇沙書院、香港培正中學、瑪利諾修院學校及九龍真光中學等。

事實上，何文田的樓盤供應緊張，想尋找便宜租盤實屬不宜，如家長希望子女更容易入讀名校，不少家庭客購買或租下這區單位，大多數希望搬近校網，但有部分只為「買一個地址」，替子女報讀區內名校。