美聯物業發表樓市回顧及前瞻。當中美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，首4個月樓市呈現「一手旺、二手靜」的情況。資料指，今年首4個月新盤成交量錄得約5,511宗，雖然較去年同期跌16.5%，創出6年同期次高紀錄；期內二手成交量卻回軟，料錄得約1.38萬宗，按年跌約7%。

美聯物業分析師岑頌謙認為，「貿易戰2.0」爆發後，股市曾經急挫，但已迅速收復大部份失地，恒生指數單月僅跌約4%。而「貿易戰2.0」滿月後，樓價及租金已經開始反映新一輪貿易戰的影響，最近數周樓價窄幅上落，4月份租金按月則升約0.4%。

成交量方面，若以4月份樓市交投與首季平均每月的數字作比較，4月份一手成交較首季平均數字減少約24%；而期內二手較首季平均數字料僅下跌約2%，因此整體住宅成交量估計僅跌約8%，遠低於「貿易戰1.0」錄得約37%的跌幅。總體來說，「貿易戰2.0」對樓股市場的影響力明顯較第一次時輕微。

預期未來「去庫存」的速度將進一步加快

岑頌謙指出，「貿易戰2.0」暫時對樓市的影響有限，主要原因，除了內地及香港早已就貿易戰爆發，作出心理及經濟準備外，更重要的是，兩次貿易戰發生時的香港樓市指標已有顯著的差別。

隨著市場預期今年美國有機會減息3次，本港按揭息率未來亦有機會進一步回落；而在賣地情況減慢之下，未來3至4年的潛在一手供應已從高位回落，加上發展商致力加快推盤速度下，預期未來「去庫存」的速度將進一步加快。

IPO集資額方面，在港股今年重新轉趨活躍下，政府估計今年IPO集資額將按年急增約8成至1,560億元，有助刺激本港整體金融及經濟。以上種種因素，均對未來樓市及樓價起提振作用。

租金表現亮眼 「供平過租」趨勢擴大

岑頌謙又指出，租務市場的表現繼續跑贏大市。雖然每年首季均屬租務市場傳統淡季，但是期內本港租金依然表現強勢，今年首4個月租金已升約0.93%，升幅創7年同期次高。回顧過去25年第2季呎租的按季變化，當中18次錄得上升，僅7次下跌，平均錄得約1.5%的升幅。隨著租務旺季重臨，部分內地生提早來港覓租盤及搶租，相信第２季租金將持續攀升。

租金回報率方面，根據美聯物業研究中心綜合差餉物業估價署的資料，細單位租金回報率(差估署A類私宅物業租金回報率)，近數月已經重新超越按息（經絡按揭息率指數），意味樓市已由「租平過供」，轉變成「供平過租」，而最新3月錄得約0.19%的正租務收益利差。估計隨著租金升勢持續，未來租金回報率的正利差將進一步擴闊，促使更多租客「租轉買」及投資者入市。

土地供應將逐步回落支撐樓市表現

劉嘉輝認為，另一利好因素是長遠的房屋供應有機會見頂回落。隨著政府減少賣地，未來3至4年一手私宅供應呈下調趨勢。根據房屋局公布最新資料，未來3至4年一手供應(包括已批出土地可隨時動工(熟地)、已落成未售出單位數目(現樓貨尾)、建築中未售出單位數目)於今年首季合共錄得約10.5萬個單位，連跌4季並創7季新低，最新數量較去年第一季紀錄高位11.2萬伙減少約7,000伙，估計隨著本財年潛在土地供應創有紀錄的15年低位，而且預期發展商實際吸納土地會跟隨減少，在此情況下，土地供應將逐步回落，支撐樓市表現。

料第二季延續「租升價跌」　籲政府出招加速去庫存

劉嘉輝預期，展望第二季，在「貿易戰2.0」陰霾未散下，預期樓市大致靠穩，「供平過租」促使更多租客「租轉買」及投資者入市下，一手成交料按季升約13.7%，錄得約5,000宗水平，創6年新高；二手成交則估計有望錄約11,000宗，按季升約6.2%，則達1年高位。至於租金及樓價走勢方面，受惠租務旺季來臨，以及人才及留學生持續來港利好租務市場，料第2季租金升約3%，而樓價則輕微回調，延續「租升價跌」的情況。

提三大建議加快樓市復甦　設跨境「購房通」

劉嘉輝又指出，現時樓市基本上未擺脫如好淡爭持的局面，若果特區政府想加快樓市復甦，應及早提出有效措施，吸引資金來港置業，加速去庫存，增加發展商恢復買地的誘因。具體建議包括。

建議投資移民全面放寬至任何樓價的物業、建議放寬印花稅延至交易完成後才需繳付，讓置業人士有更大的彈性來運用資金，有助減輕短期資金壓力、設立跨境「購房通」讓兩地居民可以在兩地購房，並便利內地人才落戶香港。