近期政府賣地成績不俗，成交價更優於市場預期，有測量師預計周五（1月2日）截標的佐敦谷彩興路中小型住宅地皮，入標反應將會較佳，料每呎樓面地價可達約4,500元，地皮估值約16.7億元。

美聯測量師行董事林子彬表示，近期政府賣地成績不俗，是次推出招標的佐敦谷住宅項目，除發展規模適中外，項目坐落發展成熟的九龍市區，發展潛力優厚。隨著目前樓市氣氛改善，發展商投地意欲上升，加上中小型住宅需求殷切，料是次入標反應不俗。若以每呎樓面地價約4,500元計算，地皮估值約16.7億元。

需建社福機構設施、增加發展成本

林子彬稱，該幅佐敦谷彩興路地皮，位處市區，社區配套成熟，附近亦設有多間學校，而且位處半山，環境旺中帶靜，料景觀開揚，屬優質地皮。另外，值得留意，日後居民出入及前往鄰近港鐵站約10多分鐘步程或需接駁交通，至於中標的發展商需興建社福機構設施，將增加一定發展成本，並將在發展商的出價上反映出來。

是次項目發展規模適中，將適合用作興建中小型單位，並以提供一房或兩房戶型為主，以及少量細三房戶，滿足目前上車用家及小家庭客需求。項目落成後，景觀料以山景及開揚景為主。

華坊梁沛泓：地價最多16.3億、每呎4400元

另外，華坊諮詢評估資深董事梁沛泓預計，彩興路地價介乎15.6億至16.3億元，每平方呎樓面地價約4,200至4,400元。雖然來季將有兩幅更優質的官地推出，各發展商應不會留力，預料本地皮能吸引多家發展商參與投標。

今次佐敦谷地皮位於新清水灣道旁，彩雲邨之對面。彩興路一帶有多所學校，包括Band 1的聖言中學，和剛建成的簡約公屋。本項目最高可建樓面面積37.1萬平方呎，其中住宅最高30.9萬平方呎, 另需提供嚴重智障人士宿舍和活動中心。項目需於2031年9月或之前完成。項目落成後，大部分住宅單位可享開揚景觀。

東九龍智慧綠色集體運輸系統對區內交通幫助不大

項目地段距離港鐵彩虹站需要上落步行10分鐘以上。預計於2033年落成的東九龍智慧綠色集體運輸系統中，疑建的彩雲站離本地皮約650米。但新運輸系統只連接至彩虹站, 往返商業區還是依靠巴士路線或更方便，所以這賣點的幫助性不大。

市場估值介乎11.1億至18.6億

周五截標的地皮為佐敦谷彩興路的新九龍內地段第6674號住宅用地，該地皮市場估值料約11.1億至18.6億元，每呎樓面地價約3,000至5,000元。

該地皮地盤面積約為41,227平方呎，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途。最高樓面面積為371,057平方呎，數字不包括將由買方按照賣地條件所興建的展能中心暨嚴重弱智人士宿舍、弱智人士輔助宿舍和停車處的政府地方的樓面面積。

早前發展局表示，該地皮原先為政府、機構及社區用地，料季內完成改劃，中標發展商需要興建社福設施，地皮料提供570伙。