對於地產行業而言，今年開局算是很不錯。近日常與老友聚會，談起樓市未來走勢，大家都非常關注。畢竟地產是香港經濟支柱，每當樓市不振，經濟就不行，影響各行各業，就如過去幾年一樣；如今市場開始回暖，樓市要追回失地，住宅交投非常暢旺，港人的消費力又再度強起來，經濟露出了曙光。

不過，筆者還是認為，如果經濟要全面復甦，還要看商業地產的表現，假如一天商業樓宇仍是沽壓沉重，一天香港經濟還是會有陰霾，因為大額物業如整棟商業大廈，包括工商舖物業等，都是與公司生意捆綁在一起的關係，地產投資者和中小企業，這些經商者難免與銀行作一些財務融資安排，市道好時銀行進取，槓桿情況嚴重，市道差時這個市場價格大跌，會影響香港整個金融體系。

金融財務機構都是在做生意，市道好時銀行借錢容易，不少財團借盡來進行複式投資。然而，經歷2019年至今差不多7年的大淡市，加上利率長期高企，許多財團和中小企業因爲長期供樓負擔，已經出現彈盡糧絕，現金流嚴重短缺，於是幾年來，坊間出現不少因財困而賤賣物業，以及超低價銀主盤的成交個案。這種非理性的成交價格，在國際金融中心城市甚少出現，有大淡友形容價格仍然低處未算低，筆者認為是投資者撈底千載難逢的機會。因為這裡是真正的國際金融中心、東方資金池、人才薈萃、教育中心樞紐等等，擁有獨特地位和制度優勢，是投資者最安全的國際大都市。

商業物業價格　不會長期是住宅的三分之一

所謂「成也蕭何敗也蕭何」，當年商業地產的興旺，源於銀行進取的借貸態度；近年商業物業的沒落，也出於銀行收緊信貸、甚至不做按揭的政策。還好，由於價格出現極大折讓，去年下半年開始，國內外知名企業開始大額趁低吸納優質甲廈，歐美基金公司天價承租本港核心商廈等等，很明顯，中外企業和投資銀行極為看好香港未來前景。此外，麥當勞總公司出售公司旗下物業，短短兩個月售出6-8個近億元的舖位，均由本地投資者承接，證明實力投資者也開始進場，只要有具備知名度的商戶承租，穩定回報有3%-5%，商舖一樣有承接力。

都說馬年是好年，新年伊始，銀行對商業物業的態度開始改變，銀行重新「放水」，據有關方面表示，今年開始定生意額指標，重新評估商業物業的價值，根據客戶實際情況給予適當批核按揭。這是非常重要的信息，商業地產的命運，決定在銀行按揭的態度，坦白說，以今天如此低迷的價格，借給具備實力的新買家，哪裡會有風險？這樣既符合市場需求，也遵守金管局在2024年的按揭指引，金管局早就默認放寬了非住宅按揭成數上限至約 7成，同時也暫停部分壓力測試，銀行就是一直沒有跟從。形勢會改變，同一個地段，同一種建築，同一樣配套設施，商業物業的價格只是住宅物業的三份之一，大家不覺得奇怪嗎？未來這個局面不會長期存在。

香港還有很多優點，就如香港金融中心競爭力穩如磐石，最新一份《全球金融中心指數》報告顯示，香港在全球 120 個金融中心之中排名第三，與首位的紐約及次席的倫敦只有2 分及1 分的差距，而在亞太區之中高居首位。筆者認為未來排名會改變，「紐倫港」將可能變成「紐港倫」。香港作為全球唯一兼具普通法體系、低稅營商環境、高效審慎監管與深度連接中國內地市場的國際金融樞紐，香港依託滬深港通、債券通、理財通等互聯互通機制，牢牢佔據全球離岸人民幣業務中心核心地位，同時在數字金融、綠色金融、家族財富管理等新興賽道構建合規化領先優勢，匯聚全球頂尖金融機構與專業人才，形成全方位成熟的金融生態體系。金融行業的蓬勃發展，人才市場和教育事業的高速增長，足以帶動未來商業市場的機遇，商業地產的投資前景，又再度回到「尋寶遊戲」之中了。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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