香港物業市場料繼續回暖。世邦魏理仕（簡稱CBRE）今（7日）發表《2026年上半年度香港房地產市場回顧》指出，受惠於本地生產總值（GDP）增長、旅客人數及零售銷售上升、IPO活動回暖，以及投資情緒改善等利好因素支持，香港商業房地產市場於2026年第二季持續向好。該行預測，中環核心區寫字樓全年租金升幅可達15%，惟非核心區租金仍然持續下跌。至於零售街舖則受惠低空置率，租金料全年上升約3%至5%。而全年豪宅樓價升約5%至10%。

世邦魏理仕香港研究部執行董事兼主管陳錦平對香港的經濟趨勢抱正面看法。他指出，內地資金流出受中央政府監管，需透過核准渠道，但實際上資金正透過銀行卡及託管帳戶（Custodian Account）流入香港，官方數據未必完全反映這些資金。而這些資金對香港投資市場及經濟構成正面支持。

中央政府資金進出政策取態至關重要

他相信，商業房地產市場會受惠，從而「下半年會比上半年好」，但同時需關注兩項重要因素。首先是息口方面，他分析指美國通脹數字高企，理論上需要加息，惟認為在中期選舉前息口將不會有所改變，最快或要等到今年年底甚至明年年初才會出現息口上調。他認為，若息口最終回升，商業房地產的回報率將可能出現負回報，從而對市場構成壓力。

第二個關鍵因素在於股市表現。他指美股目前處於高位，有可能出現技術性回調，香港股市相信亦會受到影響，市場投資氣氛或會出現逆轉。陳錦平認為，中央政府對資金進出國內市場的政策取態至關重要，他關注，未來半年中央會否擴大「深港通」、「滬港通」等互聯互通機制，這將對資金流向及市場情緒產生重要影響。

香港首份「5年規劃」料帶來催化作用

陳錦平指出，展望下半年香港經濟趨勢仍然看好，全年經濟增長預期維持在3.5%水平。即將到來的施政報告及香港首份「5年規劃」即將出台，相信會為市場帶來催化作用。

租金方面，陳錦平料中環核心區寫字樓全年升幅可達15%，優質 A1 級寫字樓全年升幅可達25%，非核心區租金仍然持續下跌。至於零售街舖租金則料全年升幅約3%至5%。

甲廈租務量價齊升　中環走勢強、非核心區續弱

甲級寫字樓市場方面，該行指出，第二季寫字樓租賃續增，按季升23%至110萬平方呎，上半年累計210萬平方呎，達去年全年48%。甲級寫字樓全港空置率降至16.2%，連續兩季回落。整體租金第二季按季升2%，年初至今升3.5%，扭轉去年下半年跌勢。中環甲一級寫字樓租金年初至今大升18.5%，重返2022年第二季水平；非核心區租金則仍錄按季跌幅。

世邦魏理仕香港顧問服務首席營運官馮慧詩表示，金融服務、保險及專業服務業租戶重新重視辦公環境質素及地段，支持中環租務及租金強勁反彈。西九龍受惠高鐵網絡及大灣區門戶角色，吸引力持續提升。核心區與非核心區租金及空置率走勢料續分化，優質核心地段業主較佔優。

零售租賃復甦加快　核心區空置低租金續升

商舖市場方面，零售銷售延續第一季的增長趨勢，4月及5月分別按年升8.6%及7.9%，連續13個月錄得升幅，受惠訪港旅客按年增加9.1%。核心零售區租賃加快，第二季租賃成交面積按季大增55%至337,100平方呎，上半年累計成交量已達去年全年48%。

另外，核心區一線街商舖空置率降至6.5%，為2019年第四季以來第二低，帶動租金按季升1%，連續16季錄得增長，年初至今累升1.8%。核心區街舖於今年有機會增加續租及搬遷等成交，該行整體看好該板塊，預計全年租務成交面積將達140萬平方呎，按年增長25%。核心區街舖租金預計全年上升5至7%。商用物業投資大額成交則預計按年升10%至500億元。

世邦魏理仕香港商舖租賃部執行董事兼主管溫運強表示，零售租賃市場第二季復甦加快，主要受惠訪港旅客續增及消費信心改善。市場需求趨向多元化，餐飲、生活品味品牌及內地零售商均積極在核心區擴充，部分則因應消費模式轉變調整店舖網絡。目前市場正進行健康再平衡，業主與租戶齊齊調整策略配合新需求。隨核心區空置率持續回落，優質街舖租金料維持溫和增長。

商業房地產成交續增　改建宿舍及收購重建主導

至於商業地產投資市場方面，該行指出機構投資者持續物色商業物業及單一業權住宅物業，以改建為學生宿舍。隨著住宅市場表現改善，發展商於本季度積極收購重建地盤，以補充土地儲備。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示，上半年投資市場動力續增，即使本地利率微升，成交額仍顯著按年增長。用家需求為主要動力，教育相關及長線投資者對適合改建學生宿舍或企業總部的資產需求強勁。融資成本高企下，資產價值續受壓，惟財困資產出售帶來折讓入市機會，吸引策略性投資者及用家吸納優質資產。

豪宅價升量跌　供應稀缺支撐全年升勢

豪宅市場方面，世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩表示，今年上半年豪宅市場「價升量跌」。豪宅樓價第二季續升約2%，年初至今累升3.9%，已連續12個月錄得升幅，較2025年3月低位反彈約10%。成交有所放緩，總金額按季跌30%至87.6億元，宗數由70宗減至48宗。內地買家需求仍然強勁，佔逾1億元豪宅成交約50%，一手市場佔比更高達60%至70%。山頂及港島南區未來新供應僅約170伙，供應稀缺支撐市場。

他續指，豪宅市場持續受惠財富累積及資金流入，內地新對外投資監管措施或短暫影響部分買家意欲，但高資產淨值人士需求穩健。配合核心地段供應有限及金融市場改善，預期全年豪宅樓價升約5%至10%，實際表現視乎利率走勢。

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