港樓只升不跌的神話早已爆破，但勢估不到會「黑開有條路」。近年樓市壞消息不絕：負資產飆升、納米盤爆煲、發展商財困等，一浪接一浪。

近日鷹君和港鐵合作發展、位於何文田的「朗賢峯」，可以說將樓市的「黑氣」發揮得淋漓盡致！這個豪宅盤竟被業主投訴指牆身藏汽水罐、間隔牆「通窿」、鋁門變鐵門，種種狀況「估你唔到」。

「朗賢峯」總承建商是老字號金門建築，理應「實食無痴牙」，為何仍會「甩轆」？翻查資料，這幅地皮當年長實本來也有意參與；如今回望，誠哥是否「走運」多過「走寶」，再贏一局？

盤點「運濟」盤　一個共同點

形容樓市「黑開有條路」並不誇張。自2017年港樓見頂回落後，新樓市場便光怪陸離之事不斷，甚至試過有正在建造的樓宇要拆除重建！發展商運程逆轉，從以往「有殺無賠」，變成「愈賣愈難受」。這類樓盤有一個共同點，就是地皮均屬「二手」，前東家的財運相當一般。

好比屯門「黃金海灣・意嵐」，去年開售時首批均價跌破一萬元，被外界質疑蝕本開賣。這個項目屬於「玩具大王」旭日國際主席蔡志明，但地皮原本由內房佳兆業在2020年以35億元擊敗15家財團投得。但一年後佳兆業便告財困，於是以37.7億元向蔡志明出售相關地皮。以每方呎樓面地價約6,468元計算，理應有利潤空間，怎料首批開價要貼近成本價出擊，較同區上一個新盤有近一成折讓。

另一個例子是啟德「柏蔚森」。這塊地命運更為曲折，最初由潘蘇通旗下高銀金融在2018年斥資89.07億元從政府手上投得，其後因財困蝕讓予佳兆業及商人陳壯榮。到了2021年，地皮再由新世界和遠東發展接手，「二手」變「三手」，作價79.5億元。結果到2024年中開賣時，首批呎價僅17,188元，比當時同區新盤「啟德海灣I」還要低一成多，入場價更屬啟德歷來新盤最低。今年六月，遠東發展主席邱達昌更公開表示要蝕本賣樓，並指「柏蔚森」撇帳是「無可辦法」，因預測成本為每呎約2.35萬元，但低層單位每呎僅售約1.9萬元。

說起潘蘇通，其私人持有的何文田「傲玟」，2021年因無法應付工程超支，交樓日期一再延遲，被政府撤銷賣樓花許可，其後被債權人橡樹資本接管，成為香港近年規模最大的銀主盤豪宅。藝人陳家樂本來斥資逾5,000萬元購入一單位，呎價達3.54萬元，最終被迫取消交易，可謂「有錢都買不到」。

港地產史　潘蘇通「連中三元」

回到這次出事的「朗賢峯」，同樣是「二手地皮」，也與潘蘇通有關。換言之，連同「柏蔚森」、「傲玟」兩個項目，他一人「連中三元」，堪稱本港地產史奇聞。

2016年，港鐵招標何文田站上蓋地皮，最終批予潘蘇通的高銀金融，補地價約62.82億元，總樓面約74萬平方呎，即每呎補價約8,459元。到了2020年，高銀出現財困，將第一期發展權轉讓予鷹君。其後鷹君找來金門建築擔任總承建商，批出34億元建造合約。若計入補地價與建築費，成本已高達96.82億元，每呎成本超過1.3萬元，且尚未計地價及融資成本。

其實高銀早在2017年已估算整個項目總成本約130億元，每呎發展成本約1.7萬元。不過當時處於低息環境，港元拆息僅0.5至1厘；到2022至2025年美國瘋狂加息，利率升至3.5%至5%，變相利息支出增加約10億元，令每呎成本推高至近18,550元。如今「朗賢峯」最低呎價17,750元，港鐵擁有35%分紅權，利潤空間已被成本嚴重壓縮。

鷹君另一新盤　白石角「朗濤」亦曾「出事」

談到金門建築，行內出名聲譽良好，為何此次會出現「大頭佛」？羊毛出自羊身上，講到底還是因為錢。事實上，去年「朗賢峯」地盤已被指拖欠工資，約150名三判工人聲稱被拖欠款項，涉及金額逾400萬元，最終需由大判與二判介入調解。

至交樓階段，業主又發現露台的門，在售樓說明書中明確標示為鋁門，結果安裝的卻是鐵門。但據傳金門回應稱：「即使重做十次也都是鐵門。」說法如此矛盾，是否意味售樓書內容與承建商投標報價文件根本不匹配？原因不難理解，看來是當樓盤定價與開發成本產生衝突，為維持毛利率與賬面表現，發展商只能在不易察覺的環節壓縮成本。

其實鷹君旗下另一個住宅項目、位於大埔白石角的「朗濤」，亦曾出過事。有業主張貼大字報，投訴屋苑管理問題多多，例如會所泳池自入伙後從未開放，後來才發現是因渠管錯接而無法取得牌照。

鷹君作為老牌發展商，旗下還擁有冠君產業信託，以及在全球超過30間酒店。可以說，集團正以十年累積的信譽作為賭注。確實，短期售樓收入或可入賬，但長遠而言，市場必將重新評估其品牌及管治水平。

長實「避一劫」　誠哥又贏

話說回來，2016年港鐵招標何文田站上蓋地皮時，李嘉誠旗下的長實也有參與。其後中標的高銀陷入財困，據傳曾獲長實擔任「白武士」，簽署一系列融資與重組協議，其中包括長實取得高銀大股東潘蘇通所持何文田站第一期物業發展項目的優先購買權。

當時有消息透露，潘蘇通曾詢問長實是否有意接手項目，但雙方未能達成共識，最終項目轉至鷹君手中。其後長實因優先購買權爭議，於2021年3月入稟法院，聲稱對鷹君與潘蘇通的交易並不知情，不過最終長實無條件撤銷訴訟，達成庭外和解。

時隔多年，如今見證「朗賢峯」出事，若項目當年由長實接手，結果會不會有不同？但這個項目利潤空間有限，即便委託金門興建仍問題頻生，證明潘蘇通對下家的「影響力」無邊。「李氏力場」固然厲害，但避得開無謂擋，不如說誠哥「走運」多過「走寶」，又贏一仗。