新一份施政報告中，最引人矚目的莫過於行政長官李家超以「心急如焚」四字來形容推動「北部都會區」發展。他親自擔任「大隊長」一職，揚言拆牆鬆綁、精簡程序。

北部都會區佔地約三萬公頃，約佔香港總面積三分之一。從基礎建設、房屋興建，到產業發展及招商引資，李家超將此龐大工程比喻為烹製一席「滿漢全席」，整體投資規模預計至少以萬億元計。他強調，這並非僅僅是開發一個新市鎮、如同「烹製一道菜」般簡單。

煮「滿漢全席」　港府急變陣

回歸現實，政府正面對千億財政赤字，財政儲備僅約5,400億元，不足以應付一年開支。難怪特首坦言，當前情況「比起風光時期差一截」。儘管財力緊絀，但「功課」也要交。

審視北部都會區的規劃圖，可見可用土地雖多，卻大多不在政府手中。例如恒地（0012）、新地（0016）及新世界（0017）等主要發展商，在新界合共持有近億平方呎農地。況且將「生地」轉化為「熟地」，必然需要龐大資金。因此，今次施政報告提出多項創新策略，期望吸引發展商等企業積極參與。

第一是講求「快」。為避免項目拖延，政府推出「分階段開發」與「靈活批地」等措施。以洪水橋23公頃物流園為例，參考內地「1.5級開發」模式，先興建臨時低層建築，如室內溜冰場或展覽場地，以盡快凝聚人氣。待相關鐵路通車後，再轉為永久發展。批地方式亦更具彈性，配合不同產業政策，政府可採用公開招標、限制性招標，或直接批地等不同模式。

第二是「動之以利」，為緩解發展商的財政負擔，政府提出兩項措施。一方面，持有北部都會區土地的業權人可選擇「交地抵價」，即以部分土地抵償地價，實現「以地代錢」，減輕現金流壓力。另一方面，補地價方式由以往按最高可能樓面面積一次性計算，改為「按實補價」。例如新界地皮的地積比通常為1.5至5倍，若地盤佔地10萬平方呎，可建樓面介乎15萬至50萬平方呎。若發展商先興建20萬平方呎，則只需按實際建面補價，並可分期繳付，無需一開始便承擔50萬平方呎的補價金額，大大減輕前期資金壓力。

北部都會區並非單純的地產項目，為確保土地用於發展符合規劃的產業，這次的賣地制度由過去「價高者得」改為「雙信封制」。政府將先審核發展商的發展方案與產業規劃，是否符合北部都會區的定位，重點受益行業包括人工智能與數據科學、醫療健康與生命科技，其次為先進製造與新能源科技及金融科技。政府首先會考慮產業發展方案，再考慮出價，以實現「產業綁定」。旨在確保土地資源用得其所，配合北部都會區的長遠發展方向。

襄王有夢　神女未必有心

政府此次盡量擺脫「官僚」，高舉產業發展旗幟。但「襄王有夢，神女有心否？」發展商一向擅長賣樓、收租，北部都會區本身是一個很大的未知數，如今更被賦予推動產業發展的任務，其間的商業考量與盈利模式該如何估算，成為發展商是否願意積極參與的關鍵。目前來看，發展商大致可歸納為三大陣營，各自盤截然不同。

第一陣營是大地主，如恒地、新地及新世界，它們雖手握大量新界農地儲備，卻暫時不見有許多「閒錢」進軍北都。新地近年發展重心側重於西九龍與西沙等大型項目，例如以逾四百億元投得西九高鐵站上蓋商業用地，以及規模近萬伙的西沙住宅項目，其中「SIERRA SEA」的補地價金額已接近二百億元，而集團目前現金及存款約為170億，資金壓力不小。

恒地雖為新界最大地主，擁有近4,200萬平方呎農地。卻更專注於中環商業項目，兩大項目總投資額近千億元，已消耗大量資金；儘管負債比率不高，大股東李氏家族已私人注資700億。值得一提，恒地去年曾公開質疑北部都會「七通一平」尚未完備，此前甚至將區內部分地皮交還政府，放棄補地價發展，似乎反映他們對地價前景「心中有數」。儘管其於施政報告後轉軚讚好政府新思維，後續是否轉化為實際行動，仍有待觀察。

相較之下，負債偏高的新世界則表現積極，已與三家中資機構合作推進相關項目，其背後考量在於視此區為翻身機會，冀加快農地價值釋放，回籠資金以降低負債，相信新政策對其最有利，怎樣都要「博一鋪」。

第二陣營則是資金充裕但在區內土地儲備有限的發展商，例如長實（1113）與信置（0083）。這類企業共同特點是財務實力雄厚，如信置淨現金接近五百億元，然而其參與意向仍不明確。信置近年來在投地方面未見大手筆，長實則早已邁向國際化與多元化發展，不再是單純的地產股，對北部都會區的興趣似乎有限。從去年「北部都會區發展簽署儀式」的出席情況亦可窺見端倪——長實並非由家族核心成員或高層管理與會，態度趨於保守。

第三大陣營就是具備資金與技術實力的國企，如華潤、中海外等。它們更在戰略方向上與國家政策高度契合。然而，這類企業作為「過江龍」，目前看極其量扮演「助攻」，等待上面下達指示。

北都「考牌戰」

話說回來，首先要釐清香港傳統發展商的角色定位。傳統發展商的業務佈局遍佈全港幾乎每個民生和商業區都有他們的身影。然而，他們的核心專長始終在於起樓收租，對於產業導向、長線營運的發展模式，無論是經驗或興趣都相對有限。因此，這次施政報告中所提的措施對發展商主要以便利為主，整體框架未見「破格」。更重要的是，政府過往在推動產業發展方面，同樣缺乏足夠經驗與成功案例。關鍵在於，政府能否自身先行突破「包租公」的思維，轉向真正的「產業主導」。

回顧北部的發展歷程，該計劃最初由前特首林鄭月娥提出，與「明日大嶼」並列為兩大重點項目。其後，「明日大嶼」計劃逐步延緩，至最近發展局更正式取消其具體啟動時間表，發展重心自然轉移至北部都會區。從某種程度上說，現屆政府在推動此計劃上，頗有「焗上梁山」的意味。之前的「明日大嶼」、「垃圾徵費」可以煞停，但北部都會區已成為現屆政府必須承擔的關鍵任務。

至於特首此次以「心急如焚」來形容推進態度，其背後大致有兩大原因。其一，顯然來自中央政府的期望與壓力。北部都會區不僅是本地項目，更是融入國家發展大局的關鍵一步。其二，李家超特首的當前任期僅餘約兩年時間，若欲爭取連任，必須展現具體政績。可以說，北部都會區的成敗，已成為他任期內最關鍵的KPI，是現階段施政的重中之重，所以這次要他親自主導。因此，北部都會區不僅香港人的一場大注碼，更加是超哥的「考牌戰」。