【新居屋2018．政策分析】新一輪居屋大抽獎 白表人士繼續絕望？
新一期居屋今日（3月29日）可開始交表，由於樓價爆升，脫離大眾市民可負擔範圍，預料居屋大幅超額認購的情況會持續。而按照現時房委會的做法，居屋綠白表的比例一般為5：5，但根據過往經驗，白表申請人數會遠比起綠表更多，換言之白表申請者「中獎」機會遠比綠表為低。所以近年已有呼聲指出，白表的比例理應進一步增加，讓本身未能安居的市民有更多機會上車。
但其實，所謂調整比例頂多只能是數字遊戲，因為在現行的瘋狂樓市之下，資助房屋土地不足，供應量永遠追不上需求，才是最根本的問題。所以即使增加了白表比例，但資助房屋供應繼續短缺，對於一眾無殼蝸牛而言，同樣是如同買六合彩，機會渺茫。
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得公屋得天下 綠表？睬你都傻
要拆解為何白表比例應進一步調高，首先需要明白如今綠表、白表的分別。由於綠表要求有能力的公屋家庭交還現有公屋單位置業，加快公屋流轉，政府當然希望多些人騰出公屋單位。然而，居屋的售價與市價掛勾，為市值7折，在樓價不斷破頂之下，居屋價格一併水漲船高，例如今期居屋部分單位最高呎價近1萬元，最貴的一個長沙灣凱樂苑單位更要價630萬。
然而，根據房屋署資料，現時公屋單位的每月平均租金為1,880元，租公屋和買居屋的開支差天共地，本身住在公屋的人根本沒有足夠誘因申請綠表，因為捱數十年、一個月花隨時過萬供樓，「捱生捱死」，換來的可能只是一個和現有公屋單位面積相差不大、居住環境差不多的住所。加上成為業主後，管理費、維修、翻新等通通要自費負擔，不能再靠房署，衡量利弊後大概會寧願繼續租公屋好過。
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綠表即使中籤亦「甩底」 白表填數
因此相比一眾白表無殼蝸牛，公屋住戶申請居屋的意欲一般較低。以去年房委會推出的居屋為例，房委會當時共有2,120伙居屋及重售單位，綠白表比例和今年一樣是5：5，即各1,060個。最終綠表申請人數為1.25萬，白表為9.21萬，雖然同為超額認購，但綠表平均約11.8人爭一個單位，白表卻是86.9人，比例有明顯分別。
至於房協推售的資助房屋，綠、白表申請數字落差更大，去年底房協推出的翠嶺峰、翠鳴臺項目，綠白表比例同樣是5：5，最後累計收到94,389份申請表，但當中白表佔88,312份，綠表則有6,077份，兩者需求可謂極度懸殊。
加上，由於綠表申請者對住屋未必有迫切需要，而政府又會不定期推出綠置居、白居二計劃，可能仍會有更「著數」的置業選項，因此綠表家庭寧可「睇定啲」，即使中籤可以揀樓，亦有較大機會「甩底」。正如前公屋聯會主席王坤所言，兩百元申請費大家都給得起，但動輒數百萬元的出售資助房屋，就不是人人負擔得起。
因此去年的居屋項目，最終2,120伙單位成交之中，綠表申請人佔858個，白表佔1,262個，反映有部分綠表中籤者最後寧可放棄揀樓，而房委會則會將這些單位回撥給白表申請者。房委會資助房屋小組主席黃遠輝早前便認為，日後綠白表比例可考慮索性放寬至4比6。
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「餅仔」不夠大 白表比例提升也是徒然
固然，白表的實際需求遠比綠表為多，調高白表的比例，表面上也屬合理之舉，但這終究都是一場數字遊戲，關鍵是「餅仔」不夠大，談分餅問題根本多此一舉。例如今期居屋，推售單位共有4,400個，已是復售居屋後最多單位的一次，綠白表比例維持5：5，即各2,200個。如將白表比例升至6成，即升至2,640個單位，僅多了440伙供白表人士認購，相對近年居屋白表申請宗數動輒逼近十萬，根本是杯水車薪。
現時居屋的核心問題，是整體資助房屋供應長期追不上需求。根據《長遠房屋策略》2017年周年進度報告，政府在未來十個年期中，需要建28萬個公營房屋（包括公屋和資助出售房屋）單位，不過政府一共只覓得23.7萬個單位的用地，完全不達標。偏偏，私樓單位的供應卻自2014/15年度後年年超標，反映政府在建屋方面每每以私樓優先，未有針對性解決資助房屋、包括居屋供應量不足問題。
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居屋定價不改革 情況必定惡化
令問題進一步加劇的是，政府在居屋量不足之下，還不斷將更多市民納入居屋申請資格範圍之內。由於居屋的價格因應市況不斷提高，入息限額也要不斷放寬，平衡申請人日後的負擔能力。例如今期居屋的二人或以上家庭入息為最多5.7萬，比起上期增加約一成。而按照政府統計處最新的綜合住戶統計調查數字，去年第4季本港住戶每月入息中位數為2.73萬元。要是入息水平達5.7萬元，其實已是全港收入最高的兩成多人。換言之政府不停提高居屋入息限額，已令七成多人「跌入」資助房屋的保障網。但試問政府的房屋政策，又是否準備為超過七成港人提供資助房屋？
對於一眾買不起私樓、又無資格輪公屋的夾心階層而言，面對更多較有能力買私樓人士加入競爭，以白表抽居屋的中籤機會，勢必愈來愈「慘淡」。政府固然要考慮將居屋定價與市價脫勾，或是加大市值折扣率等等，令居屋價格變得可以負擔，但最關鍵的問題，始終離不開增加土地供應，特別是優先滿足資助房屋的需要，否則白表比例再高、居屋售價變得更平，但白表人士要抽中繼續難如登天，這樣的政策調整又有何實際意義？
