【01觀點】新居屋「癲價」出售捱批 應按負擔能力與平均成本計價

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新居屋在本周四(29日)起接受申請,市民的焦點也放在售價。單位沿用市價「七折」定價,但最貴平均呎價達到9,755元,顯然超出一般人的負擔能力。民間團體和政黨要求改革居屋出售準則,首要跟市價脫鈎。在此之上,「01觀點」建議考慮平均建造成本,配以市民入息和開支比例定價,再禁止居屋透過補地價流入自由市場,防止資助房屋商品化,還原居屋自住用途。

房委會於3月22日起開始派表,吸引大批市民到樂富房委會客務中心排隊等候領取表格。(盧翊銘攝)

「七折」出售仍屬天價 新居屋定價漠視市民負擔能力 

房屋的最大功能是居住,不是投資。然而,香港的樓房甚具投資價值,加上缺乏租務管制,以港人只好置業。政府的資助置業計劃鼓勵港人買樓,居屋計劃成為公屋和首次置業者的踏腳石。

現行的居屋定價準則,美其名按市價提供折扣,以反映申請住戶負擔能力。具體來說,是出售的單位中至少有一半,可以讓現時在「白表」申請人入息上限的合資格住戶買樓後,按揭佔入息比例不超過四成。在一般情況下,房委會以市價「七折」售樓。

居屋定價本身按地區、設計、設施等因素而有差別,市區居屋通常較新市鎮昂貴。而近年新居屋因為定價跟隨市價,本地樓市節節上升,居屋定價水漲船高,進一步擴大不同地區新盤售價。以今次三個項目為例,東涌裕泰苑最小單位賣159萬元,長沙灣凱樂苑最大單位賣630萬元。一般單位相信動輒要三、四百萬元。

政府曾稱,若果定價未能符合負擔能力基準,房委會會考慮增加折扣。事實是,最新一批居屋依舊以市價「七折」出售,只放寬白表申請人的資產和收入上限,摒除了負擔能力這因素。

啟朗苑建築模型。(房委會圖片)

堅持高於成本價出售 或受地產商壓力

可想而知,如果儲蓄有限,入息不高,又沒有父母支援,申請者只能挑選東涌等遠離市區的單位,甚或望門輕嘆,放棄申請。相反,有財力者只要符合條件,就會競相申請,希望低於市價「上車」。惟有錢者才可挑選市區公屋,將加劇地區階層差距。

那邊廂,如果新居屋悉數售出,房委會將會獲得豐厚利潤。房委會今年初的估計,目前興建一個居屋單位的建築成本為95萬元,較去年跌8%。公屋單位的建築成本由去年的87萬元降至86萬元。即使建築成本在未來出現波動,或者提升樓宇質素,也難以升至300萬元的水平。即是說,房委會用市價「七折」出售,足以填補興建居屋及公屋的成本有餘。房委會何必為了貪圖亮麗的財政報告,貪圖豐厚盈利,死守跟隨市價定價的鐵律,迫使市民勉強置業?

事實上,在港英時代,居屋的定位一度是非牟利的。前港督麥理浩在1976年10月發言,指居屋是大型非牟利自置居所計劃。不過,在計劃推出後幾年,居屋售價便大幅上升,地價、建築費和利率上升是其中因素,但房屋政策研究者謝曉陽整理文獻,當年有地產商向政府施壓,批評居屋會打擊私人房地產出售。作者相信政府為了兼顧發展商利益,於是要把居屋價格與私樓價格掛鈎。

本屆政府的房屋政策是以置業為主導,清楚說明了置業階梯。(資料圖片)

調低售價還要脫離私人市場 還原居屋自置用途

經過停建和復建,近年居屋的定價政策大原則沒有變更,多為折扣率調整。所謂定價按負擔能力,一般人已經不可負擔。因此,政府和房委會必須全盤檢討居屋政策,不只檢討定價,還要檢討在公營房屋的定位。

首先,是居屋定價要脫離市價,以免被私人物業市場牽引。第二,居屋收入不應用來補貼公屋建造成本,兩個項目應該分開處理,並由政府及房委會出資。第三,是釐訂申請者負擔能力時,加入住戶入息及開支分布及建築成本兩項因素,而非集中計算按揭還款能力。第四,居屋業主日後只能把物業售給符合申請居屋資格者或政府,不能交到私人市場,即居屋市場跟私人市場完全切割,住戶不能再過份期望物業升值,高價求售。房委會也不能藉物業升值,在業主補價時取利。

房委會最新的財政預算預測未來5年建築工程開支高達1,150億元。(余俊亮攝)

考慮平均成本價計價 兼顧負擔能力及房委會財政

改變居屋售價有很多行政和財務挑戰,但相信最大的挑戰來自地產商。不少人批評現時居屋質素猶如公屋,政府官員承認日後或會調整公屋居屋比例,拉近兩者裝潢,變相減少居屋吸引力。但若居屋售價能大幅下調,或者稍稍改善單位設備,地產商就會擔心客源被搶去,因而阻止政府改變居屋政策。政府務必堅守施政為民的立場,不應輕易向地產商妥協。再者,如果日後的港人首置上車盤計劃,以負擔能力定價,為何日後的居屋不能仿傚?

改動定價、取消補地價、限制出售對象、分開公屋居屋財政,肯定是大手術,不能一蹴而就。政府可以一步步調整房屋政策,例如先為居屋脫離市價,在一段時間後才執行限制出售對象措施。另外,有人會擔心,居屋按負擔能力定價,可能會低於其建築成本價,項目或會虧蝕。政府可以採用平均成本法,按過去及未來數年建造成本的平均價定價,減少售價起伏,同時保障收支平衡。

同理,要求壯大公營房屋數量,區隔自用和投資市場,移除居屋做置業跳板的功能,這需要時間,需要人心和制度的變革。不過,政府和市民都要知道,樓市有升跌,難有長期榮景。反之,穩守房屋的居住功能,才能擔當經濟風浪中的避風港、安樂窩。



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