【那些年的MK商場系列之三】旺角潮流特區及兆萬中心近年屢被指現吉舖潮，其舖位空置率較同區其他商場高企的問題，亦已維持一段頗長時間。有地產顧問分析指，自新冠疫情以來，本港零售面積供過於求，租戶優先進駐核心街舖，而年輕人的創業模式轉為網店，加上勞動力短缺等因素，都影響商場樓上舖的出租率，尤其是小型商場不像大財團擁市場營銷團隊，業主抱持物業收租的思維，更容易遭競爭對手淘汰，淪為時代的眼淚。

不過，兩座商場仍有一絲生機，例如空置率逾一半的潮流特區，其三樓逾8,000平方呎的巨大空間，已由2018年閒置至今，地產顧問認為可引入教育機構及24小時營業的健身中心，以帶動商場人流。至於兆萬中心則應善用「劣食之塔」的餐廳人流，推出餐飲購物券，以協同效應帶動低層商戶。反而荷李活購物中心的空置率雖不算高，但受限於業權分散，並無系統性改造的空間。

旺角死場原因一︰零售面積供過於求　租戶優先進駐街舖

《香港01》於6月底至7月初多個周末，曾走訪潮流特區、兆萬中心及荷李活購物中心，根據記者現場視察估算，該三個商場的空置率分別約為54.9%（未計全層空置的三樓）、32.6%及20%，其中代表千禧年代MK文化的潮流特區，現時可謂「十室五空」。其實旺角區內不少商場式微，不過是當前香港零售業巨變下的縮影，這批承載一代港人青春回憶的商場，是否已失去重生的可能性？

高力研究部及零售顧問主管李婉茵分析指，目前香港零售面積供過於求，僅部份地區的街舖的復蘇進度理想，二三線街道的空置率維持高企，現時零售商戶及餐廳選擇豐富，租戶優先考慮進駐人流更高的街舖，商場及樓上舖淪為次選，不利商場轉型發展。

旺角死場原因二︰年輕人創業開網店　劏舖失存在價值

李婉茵認為，旺角小型商場的特色是「劏舖」，昔日年輕人或未能承擔街舖或大型商場的昂貴租金，往往租用劏舖作為創業起點，惟現在銷售渠道轉為網上平台，創業者不需依賴實體店維生，劏舖變相失去存在價值。

旺角死場原因三︰勞動力不足　難低薪聘員工　減低租舖意欲

李婉茵補充，雖然租金顯著下降，較高峰期跌五至六成，但現時本港勞動力不足，零售業難以低薪聘請員工，加上市民消費力減弱，即小本經營變相無利可圖，種種因素都影響創業者的租舖意欲。

李婉茵總結，隨着時代不斷變遷，本港樓宇的用途也隨之改變，例如工業式微後，大批工廠大廈轉型成寫字樓，近年過夜旅客減少，也有不少酒店改裝成學生宿舍，即包括商場在內，各類型物業也要面對不同的經濟周期，因此，小型商場轉型是無可避免的宿命。

轉身都需要一啲時間，所以你都會見到唔同嘅商場，都有唔同嘅恢復狀態。

潮流特區曾是日韓潮流聖地　為千禧年代「MK文化」地標

翻查資料，潮流特區（俗稱潮特）在1997年開業，為千禧年代具代表性的日韓潮流聖地，也是當年象徵「MK文化」的青春地標。商舖主要售賣日系潮牌服飾、限量版波鞋，手作木刻紀念品等，每逢周末高峰期都逼爆人潮，需實施人流管制，可謂丁財兩旺，所以當年一舖難求，外來商戶想要進駐也不易。

三樓逾8,000平方呎2018年丟空至今　曾傳大型連鎖店進駐

目前潮流特區二樓通往三樓的扶手電梯，被紅色膠帶封閉不准內進，中間放有告示牌，列明「全層招租，面積為逾8,000平方呎，歡迎零售、展銷及客戶服務中心等行業」。

其實在新冠疫情爆發前，潮流特區已開始出現「吉舖潮」。《香港01》早於2018年8月報道，當時有商戶將吉舖原因歸咎於業主管理不善，認為自從商場封閉彌敦道的入口，只餘下登打士街一個入口後，人流便開始急劇下降，商戶開始搬離商場。

當時商戶透露，三樓的空置率高達六成，商場更要求所有店舖需在月底全數撤離，轉往其他樓層營業，以清空樓層供大型連鎖店進駐，他們都期望新店能帶動商場人流。不過八年過去，傳聞中的連鎖店從未現身，反而接受採訪的商戶後來相繼結業，與潮流特區一同走進歷史。

潮流特區救亡方法︰三樓引入教育機構或24小時健身中心

李婉茵指出，近年本港收生學額提升，教育機構為招收更多學生，都積極在市面租用或收購物業，另外健身中心全天候24小時營業，能不斷帶動固定人流，由於兩者都需要較大的面積空間，因此是潮流特區合適的潛在租戶。

兆萬中心曾是玩具模型聖地　別稱「劣食之塔」

上世紀90年代本港陸續出現由單幢式商業大廈發展而成的「銀座式商場」，即垂直式商場，特點是每層商舖面積不大，各樓層多以升降機連接，旺角兆萬中心是當中代表。商場在1996年開業，樓高約20層，底層曾是千禧年代的玩具模型發燒友聖地，中高層則聚集品質參差的日式放題店，因此又被稱為「劣食之塔」。

根據洽租網站顯示，兆萬中心底層150平方呎的舖位，月租低至1.68萬元，即每呎租金只需112元，惟大量平價舖位仍然未能租出。據了解，業主自2022年起將6樓及底層部份空置舖位，交由年輕團隊注入新血，將6樓打造成潮流市集，終能突圍而出，而空置舖位改裝而成的打卡房，則變成顧客的休憩公共空間。

二房東模式符合市場變化　短期市集提升新鮮感及租用率

李婉茵表示，兆萬中心6樓的潮流市集屬於「大包租」（又稱二房東或包租模式），由工廈活化而成的長沙灣D2 Place，早在多年前已採用該模式營運，認為確實符合當前的市場變化。她指，許多年輕人已改為網上創業，進駐短期市集能夠有助展示商品，以及與客人面對面互動，進而反哺其網店營運，商場亦能借助市集提升新鮮感吸客，從而達至雙贏。

李婉茵又指，去年曾到兆萬中心購物，發現除了玩具店外，其他店舖人流明顯不足。她認為小型商場具有一定局限性，不像大財團擁有市場營銷團隊，業主的投資商場目的只為物業收租，不會花時間提升吸引力。

兆萬中心救亡方法︰善用「劣食之塔」人流　推餐飲購物優惠

李婉茵建議，兆萬中心可仿傚大商場推出聯乘優惠，例如善用高層的「劣食之塔」龐大人流，推出跨流層聯乘優惠，食客只要持有餐廳的收據到樓下商戶購物，便可獲得折扣等優惠，以協同效應帶動低層商戶。

荷李活購物中心1980年開業　承包歷代港男人生首套西裝

荷李活購物中心的前身是鳳如大茶樓，在1980年初經歷大火後，由大寶地產改建成商場，再分拆舖位出售，並於同年底開業，逐漸演變成西裝聖地，數十年來成為「承包歷代港男人生第一套西裝」的集體回憶。至於位處附近由恒隆集團持有的「撞名」商場「荷里活商業中心」，兩者在業權上並無任何關聯。

荷李活購物中心不需救亡　惟業權分散難系統性改造

與潮特及兆萬相比，以荷李活購物中心的空置率最低，需要救亡的逼切性不高。不過，李婉茵分析指，該商場沒有單一業主，業權分散難以系統性改造，除非商場的業主立案法團取得共識，否則在缺乏統一規劃下，業主之間更可能為搶奪租客，出現互相競爭的情況。

分散咗業權嘅零售樓層，有機會真係會被呢一個時代洪流沖走都未定。我諗有機會某啲商場個用途，已經唔再適合做零售用途。