市區重建局兩星期前慶祝25周年，行政總監蔡宏興撰文表示，面對舊區及樓宇急速雙老化，絕非單憑市建局一己之力所能應對。他指「插針式」的重建項目已不合時宜，市建局早於2016年率先在土瓜灣推行「小區發展」模式，構建全港首個「小區重建新社區」，成為連接土瓜灣內陸與海濱的「門廊」，亦是響應市建局「東維港灣區」願景的重要一環。

蔡宏興指出，近年經濟大環境及市民消費模式的轉移，加上港人北上消費成風，傳統購物區與民生區均出現結業潮，歷史悠久的老店亦不例外。市建局的收購建議，反而成為他重新部署日後生活的契機。市建局將於花墟中心位置興建全新的「花墟2.0試業空間」，不僅為受影響的花店提供無縫過渡、在重建期間集中經營的可能性，更是商戶優化經營模式的試驗場地，為花墟長遠的可持續發展開創新機遇。

蔡宏興：市建局以創新共行推動市區再生（全文）

在兩星期前，市區重建局剛與800位嘉賓及員工，一同慶祝市建局成立二十五周年。我們秉持「以人為先」的初心，自2001年按《市區重建局條例》成立後，推展了80個市區重建及保育項目，重建1,700多幢失修樓宇，並提供超過37,000個新住宅單位，成功改善舊區市民的居住環境及提升城市面貌。

面對舊區及樓宇急速雙老化，絕非單憑市建局一己之力所能應對。近日社會上有不少關於市區更新的討論，包括有意見提出成立「市區再生局」，以推動「區域式」舊區更新、亦有提議以「舊區產權置換新區發展權」等。筆者樂見社會各界就市區更新提出不同具建設性的意見，反映公眾期望以更全面、更具前瞻性的方式回應舊區更新的需要，這與市建局近年策略性實踐方向不謀而合。

要做到真正改善舊區的居住環境，「插針式」的重建項目已不合時宜，市建局早已從土發公司年代的「項目主導」模式，提升至以「地區為本」的規劃主導模式，從更宏觀的角度一併改善住屋和社區環境。

市建局早於2016年率先在土瓜灣推行「小區發展」模式，整合了八個相鄰的重建項目，構建全港首個「小區重建新社區」，首次在規劃設計階段引入「總體設計要求」，協調各項目的發展商採用一體化設計和興建項目。

全港首個「小區重建新社區」推售成績亮麗

我們從整體角度重整土地用途，重新規劃街道網絡及公共空間，包括興建天橋系統、擴闊行人路、營造「林蔭大道」、增設公共休憩空間，並引入智慧樓宇和設施管理系統，旨在塑造一個暢達易行、更宜居且具特色的新社區。除了提升市民的住屋質素，新社區不僅改善街道狹窄、公共空間匱乏、社區設施不足等地區性問題，更成為連接土瓜灣內陸與海濱的「門廊」，亦是響應市建局「東維港灣區」願景的重要一環。

這個打破舊有發展模式的「小區重建新社區」的首個住宅項目，推售成績亮麗，累售近700伙，佔可供發售單位92.5%，反映市場對這個「小區重建新社區」的認同。其餘項目亦正按計劃興建和推展中，市建局早前已為最後一個項目 —— 土瓜灣道／榮光街發展計劃推出「項目發展促進服務」，並正籌備下一步的招標工作。

推展「融合策略」維持地區特色及經濟活力

除了透過「地區為本」的規劃主導模式重塑舊區外，市建局近年亦已推展結合重建、樓宇復修、保育及活化的「融合策略」，推動更全面的市區更新，包括即將全面落成的中環卑利街／嘉咸街發展計劃，以及九龍城衙前圍道／賈炳達道發展計劃。以九龍城為例，市建局在開展重建項目的同時，於周邊沒有迫切重建需要的建築群推行「小區復修」先導計劃，加強推廣樓宇復修及為業主提供支援；並透過美化街道和在舊樓外牆創作特色壁畫、優化公園設施等全面提升地區面貌，促進新舊交融，彰顯地區特色及歷史文化，達到保育傳承的目標之餘，亦致力舉辦不同類型的社區活動，凝聚居民和持份者的力量，連結區內商戶以維持地區經濟活力。

不過，近年經濟大環境及市民消費模式的轉移，加上港人北上消費成風，本港社區面貌正經歷結構性轉變。根據官方數字，今年上半年經六個陸路管制站出境的人次達4,571.5萬，平均每天約25.3萬人次；單在8月中其中一個周日，出境人次更超過50萬。港人「週末經濟」向外轉移，令零售及餐飲業生意大不如前，傳統購物區與民生區均出現結業潮，歷史悠久的老店亦不例外。

一間在旺角洗衣街／花墟道發展計劃範圍內經營數十載的老字號餐廳店主向傳媒表示，即使市建局主動協助其在原區另覓新址復業，考慮到疫情後人流及消費模式改變，還是決定結業。從另一角度來看，市建局的收購建議，反而成為他重新部署日後生活的契機。

北都發展與市區更新功能優勢互補

除了受影響的商戶外，市建局亦一直透過不同類型的社區營造或地方營造項目，維持整個花墟的人氣和財氣，包括舉辦花墟節、集印明信片活動、節慶燈飾等為商戶吸引新客源。我們亦特別委聘「社區營造顧問」，連結區內商戶、居民及地區團體代表，並透過不同活動促進交流「與民共議」，共同探索花墟的未來發展方向。

市建局更將於花墟中心位置興建全新的「花墟2.0試業空間」，不僅為受影響的花店提供無縫過渡、在重建期間集中經營的可能性，更是商戶優化經營模式的試驗場地，為花墟長遠的可持續發展開創新機遇。

以上各例子均說明，市建局的工作早已超越「拆舊建新」，並以地區整體規劃裨益作出發點，透過土地整合、公共空間再造、改善社區設施等，讓舊區得以永續發展。然而，私人市場參與重建的力量遠大於市建局，為加快市區重建步伐，我們數年前提出「地積比率轉移」機制，近日政府宣布推出額外地積比率先導計劃及容許跨區地積比率轉移，除了以額外20%免補地價總樓面面積，鼓勵發展商在7個指定地區進行重建外，更容許地積比率跨區轉移到包括北部都會區的全港地區和新發展區，相信可為發展商提供足夠誘因，提升舊區重建項目的財務可行性。

展望將來，我們期望社會各界繼續就市區更新積極交流，激發更多創新思維，與市建局共建同行，攜手解決市區老化問題，提升市民的生活環境，使香港這顆東方之珠持續閃耀，生生不息。