近期香港樓市最明顯的現象，是一手新盤明顯跑贏二手市場。如果只看樓價指數，投資者可能仍覺得樓市只是窄幅上落；但若看發展商實際賣樓情況，市場氣氛其實比數字反映得更熱。而近期多個新盤均錄得不俗成交。太古地產（1972）旗下「海德園」連錄成交，買家包括區外投資者及港島自住客；新地（0016）旗下北角「海璇1B期」亦錄得大額四房成交；長實（1113）旗下半山豪宅「21 BORRETT ROAD」更售出逾億元單位。這些成交反映，市場並非只有細價盤有承接，連中高價及豪宅單位亦有買家出手。換言之，只要發展商定價合理、付款安排吸引，市場購買力仍然存在，只是買家比以往更審慎，也更重視性價比。

根據市場資料，2026年上半年本港一手私人住宅市場錄得12,154宗買賣登記，涉及金額約1,495.56億元，宗數創近14個半年度新高，登記總值亦創半年度歷史新高。九龍區受啟德及土瓜灣新盤帶動，登記量達5,610宗；新界區亦錄得5,123宗。這說明今次一手樓市轉旺，並不單靠「劈價」炒熱氣氛，而是由撤辣後需求釋放、新盤供應集中，以及發展商靈活銷售策略共同推動。

更重要的是，本港樓市並非完全沒有基本因素支持。近年香港積極吸引人才，而專才、新來港人士及內地學生，均為住宅租務市場帶來實際需求。CBRE曾指出，香港住宅租賃需求除本地住戶外，亦受到專才及國際學生持續來港帶動，這有助鞏固租務市場承接力。另有市場分析亦指出，人才流入、非本地學生增加、資金重新配置至香港，以及子女就學需求，均有機會支持住宅租金表現。

這點對樓市十分關鍵。因為租金轉強，會改善住宅租金回報。當租金升至一定水平，部分租客會重新計算「租樓還是買樓」；投資者亦可能因租金回報改善而重新入市。當然，租金上升不代表樓價一定急升，因樓價仍受息口、供應及銀行取態影響；但至少可以說，租務需求為樓市提供了一個較實在的底部支持。

不過，投資者亦不應因一手市場熱鬧，就以為樓市已全面轉旺。現時二手市場仍然較反覆，主要原因有三個。

第一，一手新盤優惠較多，發展商為加快銷售，往往提供付款優惠、按揭安排或其他折扣，令買家覺得一手盤更吸引。
第二，一手盤樓齡新、配套完整，對專才家庭、年輕買家及換樓客較有吸引力。
第三，不少二手業主見樓市氣氛改善後，開始收窄議價空間，甚至反價，令買賣雙方價格期望再次拉開。

簡單而言，二手市場不是沒有需求，而是買賣雙方仍在角力。買家希望趁樓市剛回穩時買平貨，業主則希望樓價反彈後賣高一點，結果成交自然較慢。因此，目前樓市較準確的形容，是「一手先行，二手未全面配合」。

對地產股來說，一手銷售改善是直接利好。原因很簡單：樓賣得出，發展商便可加快資金回籠，降低庫存壓力；而當項目落成及交付後，相關收入及盈利亦可陸續入帳。過去幾年，本地地產股受樓價下跌、息口高企及資產折讓擴大拖累，股價長期偏弱。若一手成交持續改善，市場對發展商現金流及資產負債表的憂慮便有望下降。

從估值看，本地地產股其實已相當便宜。新地（0016）市淨率約0.56倍，NAV折讓約40%至45%；太古地產（1972）市淨率約0.49倍，NAV折讓超過55%；長實（1113）市淨率約0.35倍，NAV折讓約45%至50%；信和置業（0083）NAV折讓約50%；恒基地產（0012）NAV折讓亦通常在50%以上；新世界發展（0017）折讓更為極端，市淨率低至約0.09倍，NAV折讓高達75%至80%。這些折讓反映市場對香港地產資產仍然保守，憂慮包括住宅樓價未全面回升、寫字樓租金壓力、利息成本仍高、個別發展商負債偏高，以及投資者對香港資產前景信心不足。

但催化劑正在增加。

第一，一手成交改善，有助發展商現金回籠及未來盈利確認。
第二，租金上升可改善投資物業的估值基礎。
第三，若未來利率下行，地產股估值壓力會減輕。
第四，部分公司若持續回購或維持穩定派息，亦有助吸引長線資金重新留意。

不同地產股的投資邏輯並不一樣。長實較偏防守，估值低、業務多元化，並有回購支持。新地是行業龍頭，住宅開發與優質商場雙引擎並行，若樓市復甦，股價通常較早反映。太古地產較接近收租股，重點是商場表現及派息穩定性。信和則以淨現金見稱，財務風險相對較低，但盈利爆發力未必最大。

至於恒基地產（0012），則是較具彈性的選擇。恒地不單有住宅銷售業務，更重要的是擁有龐大的新界農地儲備及市區重建項目。表面上，恒地市盈率約22.6倍，不算特別便宜；但地產股盈利受交樓周期及物業重估影響，單看P/E未必全面。若以資產淨值角度看，恒地NAV折讓通常超過50%，反映市場仍未充分計入其農地轉換及北部都會區發展的潛在價值。

這正是恒地的吸引力所在。一旦北部都會區發展加快，農地轉換進度改善，市場便有機會重新評估恒地土地儲備價值。相比新地的穩健龍頭定位，恒地更像一隻政策及土地重估概念股。當樓市氣氛差時，市場會擔心其槓桿及開發周期；但當成交改善、租務需求強勁、政府加快土地發展時，恒地的資產重估空間亦較大。

總括而言，香港樓市未算全面大牛市，但已不再是過去幾年的單邊下跌市。一手樓熱賣、租務需求強、人才及學生帶來新增住屋需求，都是實質支持。二手市場仍在拉鋸，只是復甦尚未擴散至全市場。對投資者來說，本地地產股估值已低，催化劑亦開始浮現。若能接受周期波動，地產股值得重新放入觀察名單；而恒地則是當中較具資產重估彈性的中線選擇。

本人並沒有持有股份及相關衍生產品之權益。

【財經專欄】資金流事務所．彭偉新

資深證券分析師，證券研究經驗超過20年。除了熟習基本分析方法外，對技術分析亦有深入研究。在大台技術分析節目中擔任主持，曾主講多個不同範疇的技術分析研討會及課程，近年更鑽研以資金流向作為分析股市的方法，並藉不同媒體頻道與投資者分享。

免責聲明︰

以上內容僅代表作者的個人立場和觀點，不代表香港01的任何立場，香港01亦無法核實上述內容的真實性、準確性和原創性。

另外，以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。