以前香港政府賣地，規則很簡單。誰出價最高，誰拿地。發展商回去起樓，銀行借錢，代理賣樓，買家供款三十年。政府收地價、發展商賺利潤、小業主得到一個安樂窩。這套遊戲，香港玩了幾十年，也養活了幾代地產富豪。

但洪水橋這幅地，規則不同了。

政府今次採用「雙信封制」：地價只佔評分三成，其餘七成，看的不是你肯付多少錢，而是你帶甚麼企業進場、投資多少、創造多少職位，以及多快可以把產業做起來。

換句話說，今次投標最重要的，不再是支票，而是故事。

十億地價　一百六十八億承諾

北部都會區首個「片區開發」項目，最終由中國海外、招商局置地、華潤置地、中旅、京東及信和組成的六企財團，以10.3億元投得。

項目佔地近11公頃，包含三幅住宅地，可興建約3,000個單位；亦包括現代物流設施、企業及科技園用地、公共休憩空間、步行街及其他社區設施。財團估計總投資額約168億元，並聲稱可創造超過6,000個職位。

10.3億元買到三幅住宅地，表面上便宜得令人懷疑人生。按住宅樓面計算，每方呎地價只有約566元。今天在香港，可能連一呎裝修也不止這個價錢。

不過，先不要急着說政府賤賣土地。

財團除了起樓，還要負責土地平整、興建產業設施及公共空間，再將部分完成平整的土地交回政府。這10.3億元只是放在枱面上的價錢；真正的代價，藏在未來多年的建築成本、履約保證、營運責任，以及那張168億元的承諾書裏。

這不是一幅便宜的地。這是一幅附送大量功課的地。

政府不再只是地主

從Corporate Finance角度看，今次交易最有趣的地方，是政府把一部分本來可以收取的地價，轉化成發展商未來必須投入的資本開支和產業承諾。

政府出土地，財團出資金、技術及營運能力；住宅項目提供現金流，補貼回報較慢的產業設施及公共工程。

說得俗一點：三千多個住宅單位，才是整個故事的提款機。

這個設計本身沒有問題。一個物流園、一條步行街或者一片公共空間，不能像住宅般開價單即賣。要私人市場願意參與，政府自然要把有利潤的資產和低回報的責任綁在一起。

問題只是：住宅利潤究竟是在補貼一個真正的產業，還是在替一個漂亮的概念埋單？

兩者看起來很相似，十年後的結果卻可以完全不同。

一個人投地的年代過去了

另一件有趣的事，是落敗者恒基地產選擇獨資入標；勝出的另一方，卻是一個六間企業組成的超級財團。

以前香港發展土地，大家比的是誰的地庫較深、誰與銀行關係較好、誰的售樓速度較快。現在只懂起樓，已經不夠。

新遊戲需要有人負責住宅、有人負責土地工程、有人負責產業、有人負責物流，最好再有幾間央企提供資本、資源與政策執行能力。

財團中真正令整個故事成立的，未必是幾間發展商，而是京東。因為只有京東能夠回答政府最想聽的問題：

樓賣完之後，還有甚麼留在這裏？

京東計劃引入智慧物流、機械臂、無人車及自動化倉儲系統，並承諾在55個月內讓首部分物流設施投入營運，遠快於招標文件的最低要求。

所以今次勝出的，不只是一個較高的價錢，而是一個較完整的陣容。

不過，當我看到「創造6,000個職位」這句，先把掌聲收起來。這6,000個職位涵蓋項目建設、營運全周期及上下游產業，並不等於落成後會永久增加6,000份高薪科技工作。

京東部分預計創造超過2,500個職位，但當中在現代物流產業大樓工作的技術人才約為100人。物流當然是一門真正的生意，亦是香港需要的基礎產業。但我們不應因為倉庫加入AI、機械臂和無人車，便自動將每一份物流工作都稱為創科職位。

機械人愈多，理論上需要的人手反而應該愈少。所以將來評估這個項目，不能只數有多少人返工，更要看它能否帶來新的供應鏈能力、跨境貨量、科技人才及高增值服務。否則所謂「企業及科技園」，最終可能只是一個自動化程度較高的物流中心。

最怕住宅是真的　產業只是形容詞

洪水橋項目最終成功與否，不是看三千個住宅單位能否售罄。只要定價合理，香港的樓總有人買。

真正的考驗，是當住宅賣完、地產利潤入賬之後，京東是否仍然願意繼續投資；物流園能否吸引上下游企業；那些承諾了的職位和技術，能否在十年後仍然存在。

如果可以，洪水橋便不只是一個地產項目，而是香港土地政策的一次真正轉型；如果不可以，它便只是一個住宅項目，外面披了一件科技外套。

政府今次希望創造的，是一場正和遊戲：政府加快北都發展，財團取得住宅回報，香港得到產業和職位，想法沒有錯。

但世上所有正和遊戲，都要先回答一個問題：如果故事最後沒有成真，誰負責承擔損失？

洪水橋的入場費是10.3億元，餘下的157.7億元，買的不是土地，買的是財團的信用，也是香港對下一個經濟故事的信心。

【財經專欄】凌和遊戲‧凌凌八

一個風度翩翩嘅小股東、老闆仔，長年穿梭世界各大城市，見識過資本的貪婪、人性的槓桿，亦曾參與市場上的零和遊戲。日常最大嘅樂趣，就喺係漆黑股海中，尋找螢火蟲s。

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