韓國總統李在明上台一年兩個多月，政府已推出五輪房地產政策，從貸款、稅收到交易監管層層加碼，房價卻未如預期降溫，市場反而陷入「持有難、賣出難、買入更難」的僵局。樓市政策失靈正從經濟問題轉為政治壓力，總統和執政黨支持率雙雙下滑，拉響李在明執政「蜜月期」結束的警報。

韓國蓋洛普8月14日公布的調查顯示，李在明施政正面評價驟降七個百分點至44%，負面評價升至46%，是就任以來首次出現「死亡交叉」。

在負面評價原因當中，房地產政策以30%高居首位。民調機構Realmeter的調查也顯示，李在明的支持率降至43.3%，連續四週下跌，降至就任以來最低水平。

其中，首都圈和年輕選民尤為受關注。20多歲至30多歲群體正值結婚、購房和資產形成期，房價高企、貸款收緊令買房越來越難，房地產已成為年輕一代衡量政府施政能力的重要標尺。

市場數據也揭示政策與現實之間的落差。韓國房地產院數據顯示，李在明執政一年間，首爾公寓價格上漲約11%。政府試圖通過收緊貸款、提高稅負抑制需求並逼出房源，但供應沒有同步增加，結果是交易萎縮、業主惜售，核心地區房價繼續上漲。

政府8月3日公布稅制改革方案後，首爾瑞草區一名70多歲老婦抱怨：「這套房雖然登記在我名下，感覺卻像和國家共同擁有。」她只有養老金收入，卻因幾十年前購入的住宅不斷升值，面對越來越高的持有稅。

這折射出當前韓國樓市最尖銳的矛盾：持有受稅制擠壓，賣出受交易監管限制，買入又遭遇貸款阻礙。

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新稅制試圖提高非自住高價住宅稅負，迫使房源進入市場，但部分核心地區的重建住宅賣出去時限制多，業主想賣也未必賣得掉。與此同時，高價住宅貸款受到嚴格限制，即使房源增加，有能力接盤的主要還是現金充裕的高資產階層。原本旨在抑制投機、緩解財富集中的政策，反而可能加劇核心住宅向「現金富翁」集中。

稅負也可能轉嫁給租客。一名租房的朋友擔心：

稅漲了，房租自然也會漲，這麼簡單的市場邏輯，政府難道不懂嗎？

這正是李在明房地產政策最大的悖論：政府試圖讓住房回歸居住屬性，卻可能同時堵住市場的出入口。政策越想壓住房價，市場流動性越低；交易越萎縮，核心地區的稀缺性反而越突出。

韓國民眾對房地產格外敏感，房子既關乎居住，也是許多家庭最重要的資產。房價漲跌直接牽動民意，成為執政陣營新的政治風險。執政黨內已出現「這樣下去，明年補選和2028年國會選舉會有大麻煩」的憂慮，連資深議員也開始公開批評房地產政策。

政府近期轉向擴大供應、完善實際需求者貸款，但能否挽回市場信心和民意，仍是未知數。

政治評論家陳重權認為，李在明上台初期受益於前總統尹錫悅遭彈劾下台形成的政治氛圍反差，如今這種紅利正在消退，「蜜月期結束了」。他把總統支持率比作一架「失去動力的飛機」，雖還在飛行，卻不斷降低高度。

韓國人不會忘記，文在寅政府20多輪房地產調控，最終換來的卻是房價、租金雙漲。前車之鑑歷歷在目，對任期還剩約四年的李在明而言，真正的考驗不是還能推出多少輪政策，而是能否尊重市場規律、恢復市場功能。

若調控越多、房價越漲，普通人的住房階梯繼續收窄，這架「失去動力的飛機」能否重新獲得升力，將成為李在明執政的最大考驗。

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【本文獲《聯合早報》授權轉載。】