去之前，我已經做好看到明顯衰退的心理準備。回來以後，我的判斷反而更加溫和。阿聯酋確實受傷了，一些過去被認為理所當然的優勢已經出現裂縫；但它的韌性也比很多人想像中更強。這個國家沒有失去價值，只是價值結構發生了變化。

本文作者為盤古智庫中東研究所執行所長朱兆一博士。

從2025年開始，因為要負責國內頭部高校某學院杜拜分校的建設工作，我一度密集往返於中國和阿聯酋之間。那兩年，我對杜拜的機場、自由區、政府部門和商業環境越來越熟悉，也親眼見證了大量中國企業、投資人和高淨值人群湧向這裏。

2026年2月28日以後，一切突然發生變化。美以伊戰爭第一次真正把海灣國家拉入火線，阿聯酋長期經營的「中東安全綠洲」形象受到衝擊。我的崗位也被迫調整，但研究中東、觀察海灣經濟轉型這件事沒有停下來。

這個暑假，我時隔半年再次到訪阿聯酋。兩天半時間裏，我在杜拜和阿布扎比密集見了二十多位朋友，他們來自房地產、建材、汽配、消費品、金融、投資和家族辦公室等不同領域。

去之前，我已經做好看到明顯衰退的心理準備。回來以後，我的判斷反而更加溫和。阿聯酋確實受傷了，一些過去被認為理所當然的優勢已經出現裂縫；但它的韌性也比很多人想像中更強。這個國家沒有失去價值，只是價值結構發生了變化。

安全綠洲的裂縫

過去很多年，我向別人解釋杜拜為甚麼能夠成功，首先講的往往不是石油、港口或者免稅，而是安全。

中東長期不缺戰爭。伊拉克、敘利亞、也門、巴勒斯坦不斷發生衝突，但杜拜總能讓國際資本形成一種穩定預期：周邊可以亂，這裏不會亂。

這種安全感本身就是資產。房地產價格、國際人口流入、地區總部數量乃至家族辦公室的遷入背後都有一個隱含條件——阿聯酋不會真正成為戰場。

2月28日以後，這個判斷第一次被動搖。

阿聯酋境內擁有大量美國軍事和商業利益，2020年以後又迅速發展與以色列的經貿和人員往來。當美以與伊朗進入直接衝突以後，阿聯酋自然很難再完全游離於戰場之外。對伊朗而言，攻擊美國和以色列在海灣地區最重要的合作節點，本身就具有戰略價值。

真正值得關注的，不是造成了多少實際損失，而是投資人第一次意識到：杜拜和阿布扎比同樣可能出現在導彈射程裏。

不過，過去幾個月阿聯酋也迅速調整。

我了解到的一個明顯變化是：阿布扎比重新加強了與伊朗之間的溝通。雙方經貿關係原本就很深，杜拜擁有龐大的伊朗商人群體，阿聯酋也試圖通過擴大商業合作、增加伊朗與阿聯酋之間的利益綁定，降低對方繼續攻擊自己的動力。

這種做法在中東並不陌生。安全不僅依靠防空導彈，有時也依靠讓對手覺得「打你並不划算」。

從結果看，這種緩和策略至少階段性地產生了一定效果。所以，我並不認為阿聯酋已經失去了「安全綠洲」的地位。更準確的表述可能是，它已經從過去的「絕對安全」變成了「相對安全」。

放眼整個中東，阿聯酋的治安水平、政府治理能力、基礎設施能力和風險應對能力依然處於第一梯隊，問題只是過去那個近乎零地緣政治風險的溢價已經不存在。

安全之外，我還注意到另一個細節。

我有一位在沙迦（Sharjah）做汽車配件生意的小學同學，手下有一名孟加拉國員工，已經在公司工作20年，還一直是銷售冠軍。最近這名員工回孟加拉國休假，再次申請工作簽證卻被拒，這還是頭一回遇到這種情況。

類似情況並非個案。當地企業普遍反映，如果人還在阿聯酋境內，續工作簽證通常沒有太大問題；但部分員工一旦離境，在阿聯酋境外申請就很難再拿到簽證。

這未必完全由戰爭造成，但它傳遞出一個信號：當一個國家開始更強調安全，人口流動和身份審核自然會變得謹慎。

杜拜最珍貴的一種城市特質，是「不問你從哪裏來，只問你能做甚麼」。這種包容性目前仍然存在，但以後可能會附加更多安全條件。

航運和轉口貿易的利空

如果安全衝擊主要影響預期，那麼航運問題已經直接進入企業賬本。

這次在杜拜，我聽到最多的一句話就是「櫃子太貴了」。戰爭爆發以後，從中國到傑貝阿里的貨櫃價格一度迅速上漲，部分時段較戰前翻了數倍。航運保險、船期安排和港口擁堵共同推高了成本。對一些低附加值商品而言，物流費用甚至足以吃掉大部分利潤。

對一般國家來說，海運變貴意味着進口商品漲價。但對杜拜而言，這個問題更加嚴重，因為轉口貿易本來就是它最重要的商業模式之一。過去幾十年，大量來自中國的汽配、五金、服裝、電子產品和建材先進入杜拜，再通過傑貝阿里港、杜拜倉儲體系和當地批發商轉賣到非洲、南亞和中東其他國家。

杜拜賺的是「中間這一道效率」。一個非洲商人過去沒有必要跑去義烏、廣州或者佛山。他來到杜拜，能夠一次看幾十個品牌，談完價格就可以裝櫃走人。杜拜承擔了選貨、庫存、金融結算、物流和信任中介的功能。

戰爭以後，這種模式的成本優勢被削弱了。我認識的一些做汽配、五金和建材的商人朋友們告訴我，過去長期到杜拜拿貨的非洲客戶，現在開始越來越多地直接到中國採購。

原因非常現實：既然從中國運到杜拜已經這麼貴，再從杜拜轉一道手就失去了意義。一些客戶乾脆自己來廣州、義烏找供應商，再直接發往非洲。這件事對杜拜真正的威脅，不僅在於少賺了多少錢，更在於客戶習慣會不會發生永久變化。

商業路徑一旦建立，就具備很強的黏性。一個肯尼亞或尼日利亞採購商，倘若已經有了固定的中國供應商名單，並且學會了驗貨、付款及物流安排的流程，那麼即便後續海灣航運恢復正常，他們也未必願意再增加杜拜這一層成本。

這意味着，部分轉口貿易的流失，可能屬於結構性損失。不過，我不認為杜拜轉口貿易會因此走向衰落。中國直採看起來便宜，卻要求採購商具備上述所說的供應鏈管理、質量控制、融資和物流能力。很多非洲、中東的中小客戶並不具備這些能力。而杜拜，依然擁有幾十年形成的港口、倉儲、貿易金融、自由區和商業信用網絡。

它不會被輕易取代。但杜拜必須接受一個現實：過去它只需要證明「經過杜拜更方便」，未來還需要證明「經過杜拜仍然值得」。

這會倒逼杜拜從簡單的貨物中轉，進一步向供應鏈金融、區域倉儲、品牌運營和跨境結算升級。從這個角度看，這場危機未必只有壞處，但它也在催着杜拜盡快告別低附加值轉口貿易時代。

消費確實在降溫

這次在阿聯酋，我向十多位從事不同業務的人提出同一個問題，他們當中有中國品牌總代理，也有建材、櫥櫃、汽車配件、消費品行業從業者：今年銷量相比往年怎麼樣？

多數人的答案是下降30%到50%。這個幅度不小。當然，這不是嚴格統計樣本，不能直接代表整個阿聯酋消費市場，但多個不同行業的受訪者給出相近判斷，至少說明實體商業的體感確實偏冷。

原因之一在於人口流動。戰爭剛開始的時候，一些高淨值家庭、外籍管理人員和國際投資人選擇讓家人暫時離開阿聯酋，這很正常。對於能夠在倫敦、新加坡、歐洲、杜拜之間自由遷徙的人群來說，把家人送到更為穩定的地區，本身就是一種風險管理。

另一個原因是消費預期。即便沒有離開當地的人，也會減少大額支出。當人們不知道戰爭還要打多久，不知道工作和公司訂單會不會受到影響，也不知道房地產未來價格如何時，自然會延後裝修、買車、換傢具和購買投資性房產。

預期的變化，往往早於收入變化。

這次我去杜拜還有一個很直觀的感受：路比以前順暢了不少。於是很多人告訴我，「杜拜少了100萬人」。這個數字我不太相信。

杜拜總人口不過400萬人，如果短短幾個月流失100萬人，相當於接近四分之一的人口大規模撤離，城市運行、住房、學校和勞動市場都會出現極其明顯的統計異常。

現實沒有那麼嚴峻。首先，8月本身就是杜拜人口體感最低的季節。當地天氣接近極端高溫，歐美家庭趁暑假離開，印度、巴基斯坦和中國家庭也經常回國度假。這個季節路上不堵，本來就很正常。

其次，很多離開的只是家庭成員，企業主本人仍然留在杜拜。更重要的是，杜拜的人口黏性比外界想像的更強。很多人已經在這裏生活十年甚至二十年，公司、房產、孩子學校、朋友、銀行賬戶、客戶網絡全部在這裏。離開杜拜，不是訂一張機票那麼簡單，而是要重新建立一整套生活和商業體系。

所以我的判斷是：只要戰爭不會長期繼續，大量暫時離開的人仍然會回來。真正需要擔心的是，衝突持續兩三年。一旦家庭已經讓孩子在倫敦或者新加坡入學，公司也在其他地方建立了新辦公室，人口流動就有可能從臨時避險變成永久遷移。

目前還遠沒有到這一步。杜拜的消費市場在降溫，但屬於危機後的調整，並非人口基本面出現根本性坍塌。

房價正在經歷風險重估

戰爭剛爆發時，國內有很多說法，稱杜拜房地產跌了30%。經過這次實地走訪，我發現這個說法不準確。真正一度跌幅接近30%的，更多是Emaar等房地產企業的上市股票。資本市場對風險最敏感，戰爭剛開始時，股票會迅速把最悲觀的預期計入價格。

實體房產並沒有跌得這麼厲害，更常見的情況是交易活躍度突然減少。

一些不是核心地段、同質化嚴重、供應量較高的項目出現有價無市的局面。業主仍然按照去年高峰期的價格掛牌，買家則要求加入戰爭風險折價，雙方報價差距變大，於是成交量下降。

這種情況其實比簡單地暴跌更符合房地產市場規律。房子不像股票，可以一分鐘賣掉，價格調整通常會首先體現在成交量上。

最近兩個月，大部分在杜拜的人感受到的變化是，市場情緒開始穩定。原因也不複雜。戰爭最初發生時，大家不知道會不會失控，也不知道杜拜會不會遭受持續攻擊。幾個月以後，人們逐漸發現機場照常運營，公司照常營業，政府體系也沒有出現失序，於是開始把戰爭當作一個持續存在的風險變量。

這就是所謂的市場「脫敏」。它不意味着大家認為安全問題已經解決，而是風險已經可以估值。我認為接下來阿聯酋房地產會出現明顯分化。杜拜外圍、供應量大、主要依靠炒作和投資客接盤的項目，可能要經歷更長時間調整。真正稀缺的市中心項目、海濱資產和長期出租能力強的物業，抗跌能力仍然比較強。

我現在反而比以前更加關注阿布扎比。過去中國投資人談阿聯酋房地產，幾乎默認就是杜拜。以後這個觀念可能需要改變。阿布扎比最大的優勢不是營銷，而是錢。

它背後有全球規模最大的主權財富資本體系之一，同時擁有穩定的石油現金流和很強的財政能力。危機時期，當私人資本猶豫時，政府和主權基金仍有能力繼續投資基礎設施、房地產、AI、能源和本土龍頭企業。

這種能力會形成一個很重要的價格底。杜拜更像全球化市場，漲得快、流動性強，也會更敏感；阿布扎比更像一張長期資產負債表，增長可能沒有杜拜那麼刺激，但抗風險能力更強。

所以我對阿聯酋房地產的判斷並不悲觀。只是過去那種「買哪裏都漲」的階段，大概率已經過去了。未來真正考驗的是選城市、選區域和選資產的能力。

制度價值仍在

這次回阿聯酋，還有一個現象讓我印象很深。做實體生意的朋友普遍覺得今年比較難，但做財富管理、家族辦公室和跨境資產配置的人，情緒明顯沒有那麼悲觀。

原因並不完全來自中東。過去幾年，美國、中國、英國以及歐洲越來越多國家都在加強高淨值人群的稅務透明和跨境資產監管。

隨着CRS信息交換、境外所得申報和金融賬戶透明度提高，中國高淨值人士過去依賴信息不透明進行資產安排的空間確實越來越小。

英國也調整了長期存在的「非本土居民」制度，美國則一直對本國公民和稅收居民實行全球所得徵稅。

全球主要經濟體在很多問題上爭得很厲害，但在擴大稅基、提高財富透明度方面，方向卻越來越接近。

這種變化反而提升了阿聯酋的稀缺性。需要強調的是，今天的阿聯酋已經不能被簡單理解成傳統意義上的「避稅天堂」。阿聯酋參加國際稅務信息交換，也在執行全球最低稅等國際規定。一個中國稅收居民把銀行卡和公司搬到杜拜，並不會自動消除在中國的納稅義務。

阿聯酋真正吸引人的地方，是它提供了一種非常少見的組合。沒有個人工資所得稅，個人資本投資稅負很低；資本可以自由流動；美元聯繫匯率保持穩定；擁有成熟的國際銀行、律師、基金和家族辦公室體系；英語可以完成幾乎全部商業活動；同時又能夠方便連接亞洲、歐洲和非洲。

這樣的制度組合，全世界其實沒有幾個。也正因為如此，即使經歷戰爭，我在杜拜國際金融中心看到的感覺並沒有明顯蕭條。金融公司、基金、家族辦公室仍在持續進入。

這說明阿聯酋有一部分價值，與它今年有沒有戰爭關係並不大。如果一個全球企業家需要管理中國、歐洲、非洲和中東的資產，他仍然需要一個跨區域節點。

新加坡是一個，瑞士是一個，阿聯酋正在成為另一個。

戰爭會影響人們買房和消費，卻不太容易在幾個月內摧毀一個金融和稅制樞紐幾十年積累起來的網絡。從長期看，這可能是阿聯酋最值得看好的底層資產。

沙阿競爭？

今年另一個值得注意的變化，是阿聯酋正式退出OPEC和OPEC+合作機制。

過去幾年，阿聯酋一直在投入巨資增加石油產能，但受到OPEC產量配額限制，很多新增產能無法充分釋放。退出以後，阿聯酋可以更加自主地安排生產。

近期它的石油產量已經明顯增加。這件事對阿聯酋經濟總體有利。石油收入依然是阿布扎比財政和主權財富基金最重要的底層現金流。多賣幾十萬桶甚至上百萬桶石油，對這樣一個人口規模有限的國家而言，會產生非常直接的財政效果。

當前的問題在於運輸。霍爾木茲海峽仍然受到戰爭影響，所以出現了一個非常有意思的局面：阿聯酋終於可以自由生產更多石油，卻未必能夠立刻把所有新增產量順利運出去。從長期看，只要地區航運恢復，這部分新增產能最終還是會轉化為財政收入。

更敏感的問題是沙特。阿聯酋退出OPEC，無論官方如何解釋，都不可避免地削弱了沙特對產油國體系的協調能力。這次我在阿布扎比拜訪了阿布扎比投資局的早期創始人之一Albadi先生，我特意問過他，阿聯酋和沙特、卡塔爾的關係未來會不會越來越緊張。

他的回答很有意思。他說，外面的人總喜歡分析我們誰和誰鬧矛盾，但海灣這些家族實際上早就通過婚姻連在一起了。一家女兒嫁到沙特，另一家兒子又娶卡塔爾王室成員。大家會爭吵，也會競爭，但遇到真正重大外部問題時，通常還是會站在一起。

這個說法有道理。海灣政治既是國家政治，也是王室和家族政治。很多國家之間確實存在幾十年甚至更久的私人關係，這是外界很容易忽略的穩定器。

不過，我仍然認為沙特和阿聯酋的關係值得長期觀察。兩國在也門支持過不同力量，在爭奪地區總部、旅遊、航空、金融、AI和全球資本方面已經越來越像競爭對手。在安全領域，兩國又並不總是完全認同對方的方案。因此，我更願意把它們定義為「競爭性夥伴」。不會輕易決裂，也很難回到過去那種簡單的兄弟關係。

這種競爭未必是壞事。海灣最大的兩個經濟體如果都想成為全球資本、科技和人才中心，反而可能推動整個地區加速改革和開放。真正需要警惕的，是競爭是否會越過經濟邊界，轉化為難以管理的地緣政治衝突。

至少目前，我還沒有看到這種趨勢已經不可逆。

結語

這次回到阿聯酋，我最大的感受是這裏的情況比我原先預想的要好不少。

戰爭確實削弱了「絕對安全」的神話，航運、轉口貿易、消費和房地產都受到不同程度衝擊。但這個國家幾十年建立起來的金融體系、低稅制度、國際人口、基礎設施、主權資本和全球商業網絡，並沒有因此消失。

所以，我現在既不願意唱衰阿聯酋，也不會像兩年前那樣無條件樂觀。未來的阿聯酋會更加分化。低附加值轉口貿易會承受壓力，普通房地產需要更謹慎；財富管理、能源、AI、金融服務和阿布扎比主權資本推動的產業項目，反而可能繼續成長。

炮聲改變了阿聯酋的風險價格，卻沒有改變它作為全球資本和商業節點的基本價值。真正需要改變的，也許不是我們對阿聯酋的信心，而是我們理解這個國家的邏輯。