2024年完結在即，美聯報告指出，回顧今年樓市整體表現反覆，全年樓價仍然錄得跌幅，本年迄今跌約6.8%，而租金於今年首11個月則升5.5%，並連續2年出現「租金升、樓價跌」的背馳現象。至於交投方面，估計今年一、二手交投將分別錄得約1.6萬宗及約4萬宗，同創3年新高。美聯預測，明年樓價有望回升約5%，而一手成交量則按年升逾一成至1.8萬宗，創6年新高。

料明年樓價回升5%、一二手交投升至高位

美聯集團行政總裁（住宅）馬泰陽表示，展望2025年，隨著近期多項利好因素湧現，包括減息潮持續、「供平過租」重臨，以及預期中央政府持續實施刺激經濟政策等，相信有助提振樓市穩步回勇。他預期，明年樓價有望「反攻」，扭轉連跌3年的走勢，回升約5%；

至於租金方面，相信人才及內地生將持續來港，對租務有正面作用，估計明年租金將繼續上升，預計全年升約6%跑贏樓價升幅。屆時明年「價租」走勢將再度一致，將打破連續2年「租升價跌」的背馳情況。

加上發展商持續積極推售貨尾，相信全年一手成交量將按年再升逾1成至1.8萬宗，將創6年新高；二手成交量則再漲約5%至約4.2萬宗水平，有望達4年高位。

今年住宅「價跌量升」、一二手成交量創3年新高

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，回顧2024年樓市，最大轉變莫過於香港政府的房屋政策「急轉彎」，先於2月底全面撤銷辣招；其後亦放寬物業按揭至2009年前的較寬鬆水平；並暫停壓力測試，「多管齊下」以提振樓市。但由於樓市需時「固本培元」，導致隨後升勢有所減弱，但整體而言，全年樓市交投仍有不俗表現。布少明估計，2024年一手成交量將錄得1.6萬宗，按年增逾5成；至於二手住宅成交量估計可達4萬宗水平，按年上升超過1成，無論一手及二手成交量皆創出3年新高。

今年樓價累跌6.8%、租金逆市上揚5.5%

樓價方面，在各項負面因素，包括中美關係不明朗及新盤庫存高企下，今年全年樓價持續低位徘徊，本年迄今跌約6.8%；反觀租金繼續逆市上揚，今年首11個月升約5.5%，主要由於早前的租務旺季，加上不少準買家轉買為租觀望後市，以及各地人才持續湧港等因素帶動租金表現，導致連續2年出現「租金升、樓價跌」的背馳走勢。

貸款跌、存款升 銀行或進一步減息

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，目前本港樓市利好與利淡因素並存，利好因素包括美國減息潮持續、中央政府繼續推出刺激經濟政策提振樓股市場、恢復「一簽多行」推動消費及經濟復甦、「人才」計劃持續發酵帶動本港買租市場，租金高企及「供平過租」重臨，租金回報率變得吸引，勢帶動長線投資者入市等。至於負面因素有中美關係前景不明朗及新盤貨尾量處偏高水平等，但總括而言，利好因素仍多於利淡因素，有助帶動樓市穩中向好。

樓按貸款500萬每月供少7.3%

今日美國聯儲局一如市場如期減息0.25厘，為3個月內第3度減息，累計減1厘；今次香港銀行亦跟隨美息回調，最優惠利率下調0.125厘，進一步舒緩供樓人士的壓力。本港再減息0.125厘，P按息率減至3.5厘，若以樓按貸款500萬元為例，並以30年還款期計算，每月供款減至約22,452元，較9月初未減息前的P按息率為4.125厘相比，每月供款減少1,780元(或約7.3%)。

人才湧港利好租務市場、將軍澳為最受內地客歡迎地區

另一個需要留意的重點，內地生及人才湧港利好香港租務市場。以美聯集團促成的租務成交計算，內地租客(以姓名的英文拼音鑒別)佔個人租客比率於2022年錄約16.3%，隨著2023年本港與內地恢復全面通關，內地生持續來港租樓，加上特區政府積極搶人才，吸引不少專才持續來港，令去年內地租客比率升至約23.4%，而今年首11個月更進一步攀升至約27.2%，帶動租金向上。

至於今年首11個月最受內地租客歡迎的頭3甲地區為將軍澳、中西區及南昌站；屯門、沙田、啟德、北區、大埔、東區、大圍亦見到內地租客的足跡，當中不乏毗鄰大學一帶的地區。

料人才「租轉買」落地生根

值得留意，自2022年底特區政府推出「高才通」計劃吸人才，抵港初期一般選擇租住；計劃至今已接近2年，租務將陸續到期。在樓價高位回落、租金上升、按息下調的情況下，配合樓市全撤辣，相信有意留港落地生根的部份人才會「租轉買」，對住宅買賣市場帶來支持。事實上，內地租客熱門地區的部份屋苑「租升價跌」明顯，令「租轉買」更具吸引力。