樓價插水3成、發展商頭痕　吸客要靠「先甜後苦」按揭PLAN｜燈神

樓市由高位持續下跌近三成，走勢似乎未見底，作為發展商要賣樓就困難重重。燈神留意到近期有全新大盤推出時，都要搞搞全新噱頭吸客，睇嚟大型發展商喺淡市下賣樓都花盡「腦力」。講緊就係新地（0016）今年的重頭新盤西沙大型住宅項目SIERRA SEA，周二公佈首批158伙，折實平均呎價10,398元，最平的一房戶入場費299.8萬元，三球都唔使。

樓盤定價方面，睇落有啲吸引力，折實平均呎價大約1萬元，不過就要留意返SIERRA SEA這個位置係冇任何鐵路，出入都係要靠陸路交通，所以燈神就唔建議買家以港鐵烏溪沙站附近的住宅屋苑做比較。

SIERRA SEA一房買家可選「漸進性供款」

價錢平定貴，燈神就唔評論咁多，始終西沙一帶多年來都冇新盤供應，同時都冇乜二手屋苑可以參考。但燈神最有興趣其實就係首張價單的按揭PLAN，新地又再一次推出「漸進性供款」。

屯門NOVO LAND三年前推盤曾推「漸進式供款計劃」

留意返一點，其實新地在2022年推出的另一大盤、提供多達4,585伙的屯門NOVO LAND時，也曾推出類似的「漸進式供款計劃」，不過當時首張價單公佈時，主要針對開放式單位，就指是幫助年輕人上車。參考返當時的按揭計劃，當時一個折實售價341萬元的開放式單位，首三年的每月供款為4,586元，及後第4至6年的每月供款為10,980元，第7年及以後的每月供款16,176元。

首年月供6800元、其後每年漲2000元

至於今次西沙SIERRA SEA推盤，新地同樣針對細單位提供「漸進性供款」，最高涉及樓價的80%。供款方面，第一年不論樓價，每月基本供款金額一律為6,800元，並獲免息。其後第二年至第五年，就陸續升至8,800元、10,800元、12,800元、14,800元，而在第六年及之後，每月基本供款金額根據當時的利率、貸款餘額和剩餘期數計算，年利率則升至6%（P+0.75%）。

第六年供樓息率升至6%

睇返以上屯門NOVO LAND及西沙SIERRA SEA的按揭計劃，同樣都係「先甜後苦」，似乎都反映咗發展商都出盡力吸客！

首年供款僅8.16萬　平過一般銀行按揭37%

「先甜後苦」當然好爽，加上SIERRA SEA的預計關鍵日期就係2025年12月初，即係今年就會入伙，即係好快可以收樓，唔洗捱長樓花期。如果買到西沙SIERRA SEA樓價299.8萬元的入場一房單位，又同時用埋發展商提供的「漸進性供款」，首年每月供款6,800元，全年供款都只係8.16萬元。

但若果買家在二手市場內買入一個樓價相同（299.8萬元）的荃灣中心單位（329呎），同樣承做8成按揭，以息率3.5厘計，其實月供金額係10,869元，全年供款就高達13萬元。咁樣一計，買SIERRA SEA的第一年就慳咗37%或4.8萬元，睇落就好著數。

著數慳錢僅首兩年　其後擬盡快轉按

不過如此著數的事只限於首兩年，因此首兩年的月供金額遠低於在外邊二手市場買入價錢相同的單位。但去到第三年月供金額已經升至10,800元，即係與出面二手市場買入樓價相同的單位，其供款金額相同，反映已經冇明顯優勢。而去到第四年月供金額更升至12,800元，息率更升至4厘（P-1.25%）。

所以燈神認為，這類「先甜後苦」的按揭計劃，最多只可以用3年，若果踏入第4年，供款壓力已經高於一般銀行按揭，到時就必需要盡快轉按，否則供款金額及息率就會不斷攀升，去到第六年更加升至6%（P+0.75%），相當誇張。

長實#LYOS新增「呼吸Plan」吸客

但留意返，近年樓市風高浪急，樓價節節敗退，呢一刻去估算未來數年的事情，是否咁容易可以預計呢？是否咁順利可以轉按呢？而且另一大型發展商長實（1113），旗下洪水橋現樓新盤#LYOS都推出非常著數的「呼吸Plan」，其開放式單位買家首23個月只需月供3,500元，同樣係相當吸引，不過其後利率會加到幾多厘，燈神手頭上就未有資料啦。

見到大型發展商近期花盡「腦力」推出噱頭按揭計劃吸客，燈神都想提一提醒大家，記住「量力而為、咪貪著數」。