翻炒十年前舊橋 88萬做上然業主 有水位仲有埋「靈位」？｜燈神
發展商嘅貨尾量持續高企，為咗加快去貨，近期各新盤都大打價格戰，同行家鬥平鬥賤搶客。佢地除咗用「成本價」、「蝕本價」推盤外，仲有部分發展商甚至不惜翻炒10年前的舊橋玩「買一送一」，將啲預計唔太受歡迎的單位捆綁式咁平賣出去。
講緊嘅就係近期全城關注嘅萬科旗下大埔新盤上然，上然會喺今日（15日）進行首輪銷售，賣價單228伙單位，如果採用佢地提供嘅終極折扣付款計劃後，首輪最平嘅開放式戶單位，折實價竟然只需88萬！一球都唔使，平絕全港。
燈神首先要講返今次上然首輪銷售嘅背景資料。首輪銷售安排將喺星期六以抽籤形式發售228伙，共涉及28伙開放式、67伙一房、93伙兩房、24伙三房、9伙四房及7伙特色戶（不包括開放式特色戶），實用面積介乎214至873平方呎，折實售價由238萬至1,140.8萬元，折實呎價介乎9,185至14,392元。
值得留意嘅係，發展商特別推出一「家」一付款計劃，只要購買三房或者四房嘅買家都可以以優惠價加購多一伙開放式單位，其中三房買家可以額外享140萬折實樓價折扣，而四房買家則可享150萬折實樓價折扣。
最平開放式「車位價」88萬、折實均呎創十年新低
以第2座2樓B7室最平嘅開放式單位為例，單位實用面積248平方呎，原本折實售價係238萬元，折實呎價9,597元。如果採用1「家」1付款計劃，扣除最高150萬折扣後售價只係88萬！一球都唔使！要知道呢口價係好多市區的大型屋苑只係夠買一個車位，唔怪之得個價一出，即刻引起市場極大回響，就連燈神都想入飛搏一搏。
除咗開放式單位夠震撼之外，其他單位都唔輸蝕㗎。成張價單嘅折實均呎價為11,036元，如果計算一家一付款計劃在內，折實均價就約10,688元；創區内2014年10月長實推出嘅大埔鳳園嵐山II（折實均價8,667元）後超過十年新低。
↓↓三房示範單位↓↓
抄10年前嵐山「1＋親」組合、開放式賣平當年一半
所以睇得出上然首輪嘅呢口價完全係睇住嵐山黎開咁濟，唔單止咁，佢就連呢個一「家」一玩法都係抄人地嵐山條舊橋。
事實上，人地嵐山早喺11年前已經首創「1＋親」單位組合概念，玩法同樣係只要購買一伙三房單位就可以以優惠價加購一伙開放式。而當年呢個「1＋親」組合售價最低嘅開放式單位就係3座2樓H室，實用面積約194平方呎，折實售價約130.9萬；即係貴過今次上然最平88萬嘅開放式單位大概49%。
換言之，今次上然除咗抄足人地個組合名同玩法之外，就連個價都要賣平過人，單位開則仲要大啲添，真係時光倒流10年前！
一買樓價即賺100萬、租金回報達10厘
正所謂「橋唔怕舊，最緊要受」，上然截票時累收7,418飛，超額認購逾31倍，足以證明到班買家有幾受落啦。
燈神又幫大家計下數先，參考返嵐山近期嘅二手成交，開放式單位普遍賣緊230萬至260萬，視乎樓層同景觀。所以只要今次成功用優惠價買到上然開放式單位，相信樓價至少已經可以賺到100萬以上，賺幅高達1倍。加上大埔距離香港中文大學好近，如果出租比啲大學生應該都幾有市場，按單位月租9,000蚊計，買家分分鐘可收成10厘回報！
交通配套不足、步行至地鐵站需20分鐘
不過長輩都有教落「平嘢無好嘢」，嗱唔係想話佢唔係好嘢，只不過賣到咁平點都有啲原因嘅。有區内代理透露，其實上然個地理位置真係「爭少少」，屋苑位處喺半山腰，由大埔墟地鐵站步行上去大概要20分鐘，大部分都係斜坡，而且全程無遮無掩，如果喺夏天或者落雨嘅時候行都幾辛苦㗎。如果想撘車就只有一架20S綠色小巴會經馬窩路一帶，但平均每15分鐘先有一班車，仲要同埋附近嘅御峰苑、新峰花園及承峰嘅住戶爭；如果係繁忙時間應該都有排等！
屋苑被墳場「三面環抱」
另一個問題就係屋苑入口隔離有3間佛教精舍及骨灰龕場，附近亦有唔少墳場，樓書位置圖可見，成個屋苑基本上可以話係被墳場「三面環抱」；相信有唔少單位只要一開窗就可以望到呢個另類山景。雖然咁都變相證明咗屋苑係一個「風水寶地」嘅，只不過擔心當呢啲場地有拜祭活動例如燒冥鏹等儀式時，產生嘅烟霧或噪音就有機會影響到住戶。
其中一個墳場為處屋苑正中央、外圍設特殊通道前往
有啲買家可能都會諗，咁我避開個啲單位咪得囉。但其實望真啲，仲有一個墳場係喺屋苑範圍内㗎，正正位處係屋苑嘅中心，完全係避無可避！相信係當年政府收地時，同相關人士傾唔掂數，導致該位置收購唔成，先形成咁尷尬嘅局面。
其實發展商都算唔話得㗎啦，佈局圖可見，佢地仲專登係屋苑嘅外圍規劃左一條特殊通道連接住墳場，相信係方便有關人士透過通道前往墳場拜祭，亦唔會阻礙住戶正常出入。但係始終墳場位處屋苑正中央，住戶行出行入都好難睇唔到，唔知最後發展商會點樣規劃去減低影響。唔通要整個上蓋遮住佢，定考慮種多啲植物喺附近，設計成一個特色花園好呢？
特價開放式唔夠分
不過見到項目宜家個市場反應咁好，相信對班買家黎講以上兩個缺點都唔係太大問題。燈神留意到首輪推出嘅三房同四房單位加埋有33伙，而開放式只有28伙，即係會有5個買家無得加購呢個「特價」開放式，完全唔夠分。燈神唯有係度祝對呢個盤有興趣而又入咗飛嘅大家，可以成功抽到自己嘅心頭好啦！