絕處逢生！元朗舊樓業主被銀主收樓仲賺到笑？全靠一筆橫財｜燈神

身為業主最驚係咩？如果話第一係擔心單位樓價貶值，咁第二驚嘅就一定係層樓被銀主沒收，淪為銀主盤，最後仲要被人劈價賤賣出去。不過燈神最近收到代理朋友分享，元朗出現一單「戲劇性」成交，原業主雖然表面上被財務公司沒收單位，但竟有運氣眷顧，最後賺到盤滿缽滿。

講緊嘅呢單成交就係元朗宏豐大廈中層單位，實用面積438平方呎，三房間隔。呢個單位原本係2024年11月已經以520萬元賣咗出去㗎啦，點知當時個買家之後決定撻訂棄購，成交取消。後尾原業主因未能償還欠債，所以單位正式淪為銀主盤。

銀主沒收完單位之後早前就叫價390萬元放盤，最新就成功被區内買家睇中，重新減價到368萬元沽出，折合呎價約8,402元。

↓↓宏豐大廈中層C室↓↓

成交價較撻訂前賣平3成

即是話個單位嘅最新成交價係比撻訂前賣平咗152萬，減價29%接近三成。不過由於個單位早喺1996年11月已經買入，當時買入價係141萬，所以即使賣平咗3成，個樓價喺呢29年間帳面升值咗227萬，升幅達1.6倍。

買家需賠10%大訂、勁蝕52萬

睇返資料，單位舊年11月嗰個520萬成交其實已經「上咗簿」，簽曬正式買賣合約。所以按普遍正式買賣合約嘅做法，估計當時買家撻訂係需要賠返樓價10%嘅大訂，即係足足成52萬咁多。燈神都不禁好奇到底咩原因會令個買家賠咁多錢都照撻訂呢？

原成交價創大廈歷史高位、高市價至少三成半

咁燈神就睇返大廈過往嘅二手成交紀錄啦，發現原來個次嘅520萬成交價竟然係大廈嘅歷史高位。除咗呢次之外，屋苑就淨係喺2020年試過有一個520萬嘅成交，單位係一個低層B室。但2020年嘅樓市仲處於高峰期就話啫，近年成個市跌咗咁多，呢個單位竟然仲追得返5年前口價都幾「離地」下。

要知道過去一年大廈嘅二手造價都只係介乎300萬至346萬左右，呎價約6,849至8,649元，價錢相差至少三成半。

銀行估價僅401萬、「水魚」原買家買貴3成

同埋相熟代理之後send咗啲單位相比燈神睇，其實入面嘅裝修最多只算係不過不失，唔係特別靚，而且大廈本身樓齡都有37年咁耐。唯一嘅好處就係地理位置唔錯，位處元朗區嘅市中心，步行10分鐘就到西鐵站。

所以實際上銀行比出黎嘅單位估價都只係401萬，係好合理嘅價錢；換言之即係買家當時用520萬呢個價去買其實係買貴咗成3成咁多。可能就係因為個位買家簽完約先發現唔對路，做咗「水魚」；或者直頭因為估價不足而借唔足錢，所以先蝕咁多都要撻訂囉。

原業主繼承單位後、多次抵押單位借貸

呢個行為就梗係益咗原業主啦，無啦啦收咗52萬現金，賺咗一筆意外之財。有趣嘅係，頭先咪提到個單位撻訂之後被銀主沒收咗嘅；咁原業主個頭先賺咗50萬，無理由無錢還㗎喎？

資料顯示，其實原業主嘅呢個單位係家人送贈所得，佢屋企人早喺1996年以141萬買入單位，然後喺2007年送咗俾佢。而原業主繼承咗、收咗樓之後，喺2023年開始多次抵押單位向財仔借錢，涉及嘅金額至少有40萬。另外仲有兩筆借財仔的貸款，雖然未有寫實貸款金額，但就寫上貨款金額「上限」係240萬及420萬元，睇嚟原業主都借得幾多下。

任由銀主收樓、獨吞50萬訂

燈神喺呢度做個大膽假設，可能原業主收到筆賠訂後根本就無諗住還錢，反正個單位當初都係屋企人留低，樓齡又舊；而個單位被銀主收咗之後，之前借落個啲數都唔使再額外還，銀主賣完樓之後分分鐘仲有錢剩可以分返添。再加埋佢手上嘅50萬現金，轉頭買過另一層都仲得！

換言之，原業主一分錢都唔使出已經食曬「買家」、「銀主」兩家茶禮，所以呢單成交佢先係最大贏家！