舖王家訓「有錢就買舖」　施永青：買舖賺硬與時代脱節 ｜燈神

近幾年零售舖市大插水係人都知，我地小市民日日出街都好容易留意到，核心零售區周街都係吉舖，就算係近排市況略為改善，好多舖位都係由售賣一些低檔商品的商戶進駐，甚至係由短租戶「租住先」，已經過咗農曆新年一段時間，燈神留意到大街大巷，都仲有舖位由利是封店短租，足見零售市況依然低迷。

零售市道如此差勁，長期關注樓市的老行尊都忍唔住要出聲！本地龍頭地產代理中原集團創辦人施永青，最近就發表專欄文章評論一下香港的零售舖市，佢就話昔日「店舖在位置上的優越性不易被取代，可以盡收香港經濟增長與遊客增加的得益......在香港，一舖何止可以養三代，養四五代都沒有問題」。

不過現時市場已經出現大變天，施生就話「這種一度十分成功的買舖收租作長線投資的策略，近年已被證實與時代脫節。一眾舖王，無論老的嫩的，都因舖價回落、銀行追填差價而弄到狼狽不堪」。

睇完從事房地產行業的老行尊，如此點評舖市情況，燈神都「不禁倒抽一口涼氣」，睇嚟都明確反映到昔日「一舖養三代」已成過去，短期內都未必會重現。燈神心中還有其他問號，既然舖市唔掂，一眾舖王級投資者都被追差價，咁持有大型商場的發展商又該如何應對呢？所以燈神都主動打去請教一下施生點睇情況。

香港能夠養得起的舖　未來繼續減小

施生就話，那些大型發展商始終想保持租金收入，而且還有一些人喜歡逛街購物，所以有些舖位、商場還是有價值的。不過整體來說，相信香港能夠養得起的舖，無論是街舖或者商場舖，未來會繼續減小，因為電商問題，導致整體零售業總金額進一步萎縮減少，即係話租用店舖的商戶，負擔租金能力都會被削弱。如果商戶租舖能力減弱，也代表佢地能夠買到舖位的能力同時減弱。

至於利息的升跌，施生就認為是一個週期性的因素；而電商的出現令生活習慣改變，是結構性的因素，影響時間會相對較長。

房地產資產暴升　私人投資者搖身一變「舖王」投資者

過去多年房地產資產暴升，導致一眾私人投資者成功發圍，成為「舖王」投資者，不過近年遇上工商舖物業大幅貶值情況，施生都直指這些舖王級別的投資者「因舖價回落、銀行追填差價而弄到狼狽不堪」。

至於這一班投資者有沒有機會翻生呢？施生就話「要看他們（投資者）借了多少，我自己都有舖，但我沒有借錢。舖價跌了，那個借貸比例，與銀行的要求脱節，銀行開始CALL LOAN，這些人最需要是利息儘快下降，或者零售業改善得很快，才有機會翻身」。

「買舖賺硬」想法與時代脱節

施生指，過往收租可以養三代，或者作為一個很好的投資對象，但現在就未必，現時未必一定好像以前那種迷信。他認為不少投資者在想法上與社會脱節，「不是説買舖一定與時代脱節，而是以為買舖是賺硬的，這種想法可能就是脱節」。

舖王家訓教子女　「有錢就要買舖，買舖升得最快、升得最多」

施生又補充幾句，「你在經濟轉變週期、利息轉變週期，仲會有投資舖位的時機」，「我沒有否定，投資舖位可以是有回報的，我只是説買舖必需要實在，因為我見到有些舖王，當家訓那樣教子女，有錢就要買舖，買舖升得最快、升得最多，這些想法以後未必（正確）」。

最後燈神見施生對舖市看法都較偏淡，都忍唔住問問，擔唔擔心旗下專營工商舖物業的前線代理生計受影響，施生就話，「我寫評論我從來都不是只是看公司利益、個人利益」。仲話如果係公司董事會開會研究生意對策，到時當然會以中原董事考慮公司利益，所寫評論文章與中原利益，施生就話自己係分得好清楚。