於本地房地產打滾多年、先後在多家大型發展商工作的佳寧娜集團地產部董事總經理尹德輝接受《香港01》專訪，他認爲香港的房地產投資的風光時期已成過去，自身亦要開始轉型，便決定將重心遠離房地產市場，開始投資數據中心、生物科技等範疇。

目前香港樓市由高位明顯逆轉，尹德輝表示，經過疫情後，樓市至今已錄雙位數跌幅，因此需要透過尋找新合資伙伴，以稀釋自己投放在房地產市場的資金，沖淡風險。他又坦言自己對未來樓市的走向感到樂觀，新樓未來可以繼續做，不過發展商要忘記昔日買入地皮時的成本，而賣價需要建基於10年前的價格，感嘆樓市高峰時期已經不復存在。

疫情後樓市走弱　意識需從房地產行業抽身

尹德輝指，樓市在2018至2019年進入高峰期，其後面對疫情時期亦沒有太大變化，但疫情後見證到樓市開始轉差，甚至錄得雙位數字的下跌。他作爲發展商，見到樓市下跌的幅度比想像中強勁，自己便開始意識到要從房地產行業抽身，重心發展其他產業。

尋找新投資者稀釋成本資金

爲了減少在房地產市場所投放的資金，尹德輝以 dilution (稀釋資金)和 diversification (產業多樣化) 的方式維持公司發展。在稀釋資金方面，集團會向外尋找新投資者，去收購一部份公司股份，沖淡樓市不明朗下所帶來的風險，以達致收支平衡。尹德輝表示，身邊好多發展商都使用此方法分散資金源，而自己在青山道的項目亦用同樣方式集資，才順利開工。

投資其它產業保自身　「假如我不轉型，今日都應該見不到大家」

而在多樣化方面，自身亦加強其它產業的投資。尹德輝近年亦入主健康產品公司，並與聯合醫務和明德國際醫院，展開醫療相關的科技合作。尹德輝亦坦言，香港正在經歷「轉型期」，觀望到一些產業例如旅遊和物流，都開始引入新科技和AI，表示傳統發展商單靠物業投資並不長遠「假如我不轉型，今日都應該見不到大家」。

感嘆高峰不再　對樓市保持樂觀、但需建基於10年前價格

被問到如何觀望未來樓市，尹德輝表示，他對樓市仍感到樂觀，但表明對樂觀的看法是基於8年至10年前的價格。尹德輝透露，近期身邊發展商售賣的一手盤，都以10年至12年前的價格推售，例如東涌一帶屋苑10年前每呎樓價大約介乎8,000至9,000元，惟在高峰期曾高達1.3萬至1.4萬元，感嘆高峰時期已經不復存在。

尹德輝旗下長沙灣新盤物業佳悅，目前已售出約90%單位，但亦沒有預期般賺錢。他表示，當時看中青山道某地段的舊樓，並打算收購該地皮作重建，公司統計過資金回報率可達50%至70%，即投資100元，可賺約150至170元，假如是今日收購，資金回報率僅達10%，甚至只賺到可維持收支平衡的價格。

他表示現時幾乎「插水式」的表現，根本就不能回本。並認爲若集團打算現在展開收購，會因應買入價下跌的幅度，去相應調整成本，才會覺得有利可圖。

房地產老行尊尹德輝又透露，於2017年看見內地地房地產商進軍香港市場，認爲投資道路寬敞，便從內地回流開始自己的房地產投資。他表示自己僅有測量師和工程師的學歷，在房地產投資方面未算純熟，需要擁有更高專業性。

尹德輝表示，即使自己可以以考試形式取得上述資格，但不代表可以用考試成爲老闆，他認爲「識人好過識字」，身邊有人脈才可立足房地產行業。他表示，發展商要得到地皮，不外乎向政府購入官地，或由自己於私人市場中尋找一塊舊樓地皮，但無論哪種方法，都要有身邊的人作介紹，才可得到更多房地產的消息。