百億地王|加路連山道商業地周五截標 業界憂限制多或增流標風險

撰文:蔡偉南
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估值逾百億元的銅鑼灣加路連山道商業地,將於本周五(7日)截標,地皮為市區罕有大型商業地塊,惟設有多項限制,包括項目不得拆售、中標財團需負責興建三所政府物業,並需預留位置興建行人天橋連接一路之隔的利園六期。

部分業界人士認為,地皮限制條款多,不單有機會影響日後價值,擬建的行人天橋亦需要取得利園業主希慎興業(0014)許可,未來發展進度存在一定變數。

加路連山道商業地為本財年其中一幅焦點地皮,地盤面積約為15.9萬平方呎,最高可建樓面面積107.6萬平方呎,其中,商舖相關的樓面面積不得多於10.7萬平方呎、或總樓面一成。市場預計,地皮估值介乎107億至247億元,即每呎樓面地價約1萬至2.3萬元。項目發展期止於2029年9月30日。

項目投資金額龐大,同時亦設有不少限制。據賣地章程顯示,項目落成後,不論商場或寫字樓均不可拆售;此外,地皮中標財團需負責興建地盤內的三所政府物業,包括幼兒中心、長者日間護理中心和地區康健中心,涉及樓面約20,835平方呎。

加路連山道商業地將設三所政府物業,預計位於項目基座低層一個容易出入的位置。(政府文件截圖)

三項社福設施置於基座單邊靚位

該批社福設施將建於項目的基座位置,預計位處禮頓道、加路連山道及開平道交界,為地盤內最當眼、最開揚的單邊靚位。由於要方便兒童、長者及殘障人士出入使用,故幼兒中心及長者日間護理中心分別不可設置於高於12米及24米以上的樓層位置,料對基座物業的布局及價值打折扣。

此外,中標財團需要自費於項目內興建一個提供125個車位的公眾停車場;至於地盤範圍內,有兩道擋土石牆(藏有排水陶管),以及兩棵分別位處西北及東南面的古樹,中標財團也需要負責有關的保育工作。

行人天橋連接工程 需希慎許可

除上述賣地條款外,中標財團又需要在地盤北面預留位置,以連接一個擬議中的行人天橋通道網絡,以接駁至港鐵銅鑼灣站。該行人天橋由私人業主主導,將項目與利園六期連接,另建一條由利園六期連接利園五期及三期的行人天橋。

上述整項擬議行人天橋興建工程,預計需要獲利園業主希慎興業(0014)的許可及配合,若相關工程進度有誤,或有機會影響項目未來可達性及人流。

中標財團需預留位置,連接擬議中的行人天橋通道網絡,接駁至港鐵銅鑼灣站。(賣地章程)

普縉集團執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典認為,此類情況涉及私人業主範圍,「相信大家可以坐低慢慢傾」,他又指,中環過去亦有不少類似的發展模式,即商廈項目之間設架空行人天橋網絡,工程牽涉不同的私人業主。不過,過去亦曾有大發展商未能就相關情況達成共識。

有業界人士認為,地皮涉額逾百億元,惟限制甚多,部分條款不單有機會影響日後物業價值,擬建的行人天橋亦需要取得其他私人業主許可,令發展進度添上不少變數。

再者疫市下,商廈租金及造價持續受壓,空置率高企。參考2019年至今,官地市場已先後有5幅商業地流標收場,分布於東涌及啟德等區,上述加路連山道商業地,實存在流標風險。

中標財團需要在地盤北面,興建一條行人天橋連接利園六期。圖中紅色標示。(地政總署資料)
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