驗樓|逸瓏灣8獲98分超同期凱滙 明哥:執修一個鐘可直接入住

撰文:黃祐樺
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信置(0083)旗下逸瓏灣8,近月陸續收樓。記者偕資深驗樓師賴達明(明哥)前往驗收一個面積約691平方呎的三房單位,明哥大讚單位整體質素高、「好乾淨,企理」,需要修繕地方不多,更直言可以直接入住,給予98分,較同系的觀塘凱滙更高分。

逸瓏灣8位於大埔白石角、鄰近科學園,暫時只能依靠巴士或小巴出入。業主可選擇在大學站上車,乘搭循環線272A巴士往來大學站及白石角;或於沙田站乘搭27A小巴。不過,隨著《施政報告》建議研究加建東鐵線白石角車站,如實行該區交通將可大大改善。此外,從逸瓏灣8步行約10分鐘,即可達海濱長廊,周邊環境算舒適。

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獲98高分 明哥:得分超同期凱滙

「真係無咩彈,質素已經好過附近嗰啲新樓。」明哥指,因為今次單位所發現的問題不多,若與同區樓盤如朗濤、雲滙等比較,逸瓏灣8的質素較高,得分算是同區新盤最高,亦較同系同期觀塘凱滙還要好。細看驗樓7大項、19類工種入面,逸瓏灣8有15類工種獲得滿分,單位總評分98分,屬於A+級。

雖然單位要執修的地方不多,但明哥指,仍有一處位置要盡快處理,就是單位工作平台的圍欄外欄桿底部,有3處罅縫位置未封好防水膠邊。若不盡快處理,雨季時,雨水有機會滲落框底,當框底積聚一定份量的水份,雨水有機會經露台滲滴至樓下單位。

漏水問題隨時影響租值

一向注重單位漏水問題的明哥指,「你住間屋唔係住幾個月、或者幾年,而係住幾十年,所以防水係好重要。」他指,以其過往驗樓經驗,業主有八成以上的損失,均是來自不同類型的漏水。而萬一單位受漏水困擾,或會影響租客續租意欲,或甚影響租值,或要作額外賠償。

明哥分享道,他曾接觸一名業主,其單位突然出現漏水需要維修,其租客被迫要暫時遷出單位,搬往酒店暫住,最後租客向業主追討住酒店費用。所以,明哥指,除非租客蓄意破壞,或其他人為破壞,否則,用作長線收租的物業,其老化問題或維修保養問題仍是需要業主負責。

明哥又提醒業主,結構性的漏水問題往往令業主最頭痛。他舉例,由於外牆是屬於公用部分,萬一將來業主發現大廈外牆漏水,業主無法自行處理,屆時需盡快通知管理處,並尋求業主立案法團作外牆維修。

說回上述逸瓏灣8單位,除圍欄外欄桿底未有封好防水膠邊,明哥又發現,客房牆身油漆有「淚眼」的情況,致牆身不平滑及有輕微污跡;而工作平台門內地台的石材,亦有輕微刮花;玻璃幕牆方面,主房的內框輕微刮花,大廳的外框有刮損。不過明哥指,以上需要執修之處非大問題,「基本上如果佢(工人)快手,一個鐘內會搞掂。」

明哥教路自行檢查木地板

近年,普遍發展商都會為新盤安裝「仿實木」的複合地板。明哥指,這一種的仿木地板是非常容易受溫度及濕度影響。如果業主在自行檢查地板時,聽到地板發出「吱吱」聲響,實屬正常情況。

不過,業主如想自行檢查木地板,明哥建議,業主自行用自身重量沿木地板的位置行走。若然是安裝失誤,邊沿的位置是最易出現鬆或爆裂情況。若然聽到非常明顯的雜聲,即證明木地板或出現損壞。

明哥解釋,因為現時的天氣比較濕熱,建議業主可以嘗試打開冷氣約一小時,待單位內的溫度及濕度回復穩定時,木地板會因為溫度及濕度回復穩定而收縮。屆時業主再測試,基本上不會再出現聲響。

近年新盤多安裝「仿實木」的複合地板。明哥指,此類地板非常容易受溫度及濕度影響。(盧翊銘攝)
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