萊坊料明年樓價L型走勢再挫5%　中環商廈空置率將達前所未有水平

萊坊今日（13日）發表2024年中國內地及香港物業市場展望。報告預測，明年香港住宅樓價約有0%至5%的下調，租金則上升5%至8%。豪宅樓價保持平穩，租金則上升3%至5%。寫字樓方面，港島甲級寫字樓預計租金最高下跌3%，九龍區寫字樓會反升0%至2%。另外，優質零售街舖租金會持續平穩，而工業物業租金會下跌1%至3%。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，現時高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素令樓價繼續向下。住宅價格已連續六個月錄得跌幅。預計2023年全年住宅價格將下跌約5%。一手和二手成交量約43,000宗，創回歸以來新低。即使減辣措施推出，在短期內難以扭轉樓價下跌的趨勢。

2023全年住宅價格下跌5%

展望2024年，王兆麒預測香港樓價走勢呈「L型」，上半年將繼續受壓，下半年相對平穩，全年一般住宅樓價下跌0至5%，豪宅樓價則維持平穩發展。而一、二手總成交量會輕微反彈至48,000至53,000宗，其中一手成交佔30%。另外，政府的「高才通」計劃令勞動人口及高收入人士規模回升，對住宅租務需求繼續有剛性支持。預料明年一般住宅租金仍會平穩向上再升5至8%，而豪宅租金則上升3至5%。至於政府賣地方面，預計2024全年政府賣地收入約200億至250億元，而全年補地價金額約150億至200億元。

港島寫字樓市場疲弱、九龍區緩緩改善

商廈方面，萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶表示，由於2023年影響香港房地產市場的許多不利因素將持續到2024年，在市場情緒疲軟及寫字樓供應持續增加的情況下，預期2024年中環的空置率將進一步升至前所未有的高水平，而高空置率將導致港島寫字樓租金持續下跌。再加上內地市場沒有利好消息，預計明年整體寫字樓需求將保持低迷，港島區整體租金全年下跌最多3%。

零售市場面臨結構性改變

至於零售舖市，該行高級董事及商舖部主管麥海倫指出，香港零售市場目前面臨著結構性的改變，尚未完全恢復至疫情前的水平。截至10月份，香港零售銷售總額為3,360億元，與疫情前相比仍有一段距離。零售市場表現不似預期；主要原因包括金融服務業表現不佳；影響了其他經濟領域的增長，直接影響市民收入，進而影響零售消費。另外內地遊客的消費減少；越來越少的遊客以購物為主要目的，以及香港居民選擇在深圳購物等因素的影響，導致零售銷售總額仍然偏低。儘管如此，隨著內地旅客增加和節日臨近，預計今年的零售業銷售額將有望攀升至約港幣4,130億元。

由於市場仍受到上述因素的持續影響，麥海倫預計明年的零售銷售額只會輕微增長至港幣 4,200億元。而零售租金水平將維持穩定，但需要留意通脹的影響；租戶整體經營成本上升，可能令淨租金有下調的壓力。

重建舊樓意欲下降　明年強拍個案僅保持單位數

而舊樓重建方面，萊坊專業服務董事總經理陳致馨表示，本年強拍方面沒有「大新聞」，全年只錄得5宗成交個案。由於近年官地供應有限，特別是位於市區的可發展用地，加上發展商重建舊樓項目的意欲下降，預計2024年強拍個案會保持單位數，發展平穩。

陳致馨特別提到，發展局將於本月內將新強拍條例提交到立法會審議，當中主要改變為降低重建及強拍門檻。他相信若門檻降低後、會令更多業主有足夠誘因申請重建，同時推動投資者為市區重建賣力。