十大屋苑估值「深潛」盤逐間捉 第一城600萬樓僅估433萬!

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去年樓價屢創新高,準買家抱住「遲買仲貴」的心態,不怕業主獅子開大口,連帶熱門屋苑樓價亦癲升,好似沙田第一城去年有單位呎價曾高見21,000元,就連近期新盤也望塵莫及。然而,自第3季起樓市轉勢,「劈價」成交屢見不鮮,連帶銀行估價亦隨之「收斂」,甚至較樓價走勢還要「低水」。

盤點十大屋苑去年被廣泛報道的「破頂」單位,部分盤的銀行估價較當時成交價「潛水」15%至逾20%不等。其中,第一城兩房「呎價王」最新估值僅433萬元,較去年10月成交價低近3成,亦低過目前市價。面對部份二手樓銀行估值「深潛」,專家教路準買家置業前可這樣做。

沙田第一城去年曾錄得多個「破頂」成交個案。(資料圖片)

去年十大屋苑頻現「搶眼」的破頂成交單位,惟到了下半年起樓市轉吹淡風,成交宗數幾近「冰封」,已令銀行估價轉趨保守。《香港01》分別以滙豐及中銀的網上估價系統,為去年十大屋苑「破頂王」作物業估價,發現約半年後,截至周三(9日)的估值較成交價,普遍均跌超過15%。其中,沙田第一城、天水圍嘉湖山莊及美孚新邨算是「重災區」,個別「破頂王」的估價較成交價「深潛」近3成!

而抽樣十大屋苑其他「非破頂」成交進行估價﹙表一﹚,發現與去年成交價比較,平均亦錄得約5%至15%不等的「低水」,即相對各屋苑的「破頂王」,估價則較為貼市。

第一城呎價︰有單位估價「深潛」近3成

作為新界指標上車屋苑的沙田第一城,成交呎價歷史最高的幾個細單位跌幅最為驚人。據土地註冊處成交紀錄,37座低層F室,實用面積284呎,去年10月錄得成交價600萬元,呎價高達21,127元破頂,惟最新估價跌至433萬元,跌幅近3成!至於呎價紀錄緊隨其後的3個同類型細單位,銀行估值亦低水15%至22%,最新估價介乎462萬元至505萬元。

美聯物業沙田第一城分行首席聯席區域經理黃錦瀚指,去年第一城呎價頻「破頂」的主因是市況瘋癲,市場又欠缺盤源,就算業主放盤開高約5%都很快有承接。他估計,該批呎價近21,000元的破頂盤,現時最多回落至18,000元一呎水平,跌幅約14.3%,即「市價」起碼仍有500萬元,未如銀行估價般低。

翻查代理數據,於去年7月份樓市高位,沙田第一城的平均實用呎價為17,354元,至去年12月則跌至15,460元,跌幅大約11%,意味銀行估價遠較市場「保守」。

天水圍嘉湖山莊去年成交呎價逾1.3萬元的單位,估值全部較數月前跌逾兩成。(資料圖片)

嘉湖山莊︰細呎單位跑輸 估值平均跌逾兩成

至於被喻為「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊,細單位的銀行估值同樣大幅跑輸。記者據土地註冊處成交紀錄,抽出3個440餘呎、成交呎價逾13,000元的單位進行估值,全部較數月前的成交價「潛水」逾2成。

中原地產天水圍副區域營業經理伍耀祖指,嘉湖去年呎價破頂的單位層數高、方向好,質素較普通單位為高,令呎價高見13,000元,在全港樓價回調時,嘉湖在去年10月至11月期間亦跌逾兩成,惟「跌凸」後上月已回升,同類優質單位目前成交價起碼要460萬至480萬元,即呎價逼近11,000元,與同區屋苑跌幅約15%相若。

據市場成交紀錄,上周末美湖居2座高層F室的兩房單位,實用面積441平方呎,以472萬元沽出,呎造10,702元。

代理指美孚新邨業主持貨能力強,樓市轉勢下樓價跌幅仍未有兩成。(資料圖片)

美孚新邨︰代理指上月成交少  銀行難估價

另外,老牌屋苑美孚新邨多個呎價「破頂」的單位也難逃厄運。去年4月一個7期中層單位,實用面積907方呎,錄得成交價1,600萬元,呎價高達17,641元,當時做出半世紀以來呎價首越17,000元的「創舉」,但10個月後,中銀最新估價狂跌至1,210萬元,跌幅達24%。而兩個分別於去年5月及6月,呎價破17,000元的689呎中層及1,329呎高層單位,中銀估價目前均齊齊跌16%。

中原地產西九龍美孚萬事達第一分行副區域營業經理林家傑指,該1,600萬元成交的「樓王」裝修靚,當時是以高於銀行估價賣出,估計該單位目前成交價仍可貼1,400萬元,由於上月美孚新邨成交僅得數宗,令銀行較難估價,致估價低水。他補充,美孚新邨業主持貨能力強,市場跌幅未有20%,現時該屋苑平均呎價約為13,300元,比較高峰平均呎價14,500元跌10%左右。

去年樓市交投熱烈的情況下,業主叫價高,同時買家又願追入,令成交價被大幅推高。(資料圖片)

樓市轉勢 估價隨大市回落

事實上,銀行睇淡本港樓市,在最新數據上亦有跡可尋。反映銀行對樓市取態的中原估價指數(CVI)本周最新報8.2點,雖然連升兩周,但仍然遠低於50點的好淡分界線。一般而言,CVI在40點以下反覆徘徊,反映銀行睇淡樓市,樓價亦會向下,而CVI對上一次跌穿10點水平,已是2016年1月份,樓價當時在2015年8月起由高峰期顯著調整,並在2016年4月跌至過去約一年半的底位,兩個月後才再次回升。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,出現上述情況,與當時樓市暢旺有莫大的關係。他解釋,去年中樓市交投熱烈,特別中小型單位「升幅跑得高、跑得快,業主叫價高,同時買家又願追入,推高成交價。」不過自去年第3季起,樓市回調,過去升勢強勁的屋苑,「劈價亦劈得勁」,銀行受市況相對恐慌的情勢影響,估價亦隨大市回調。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦有相近的看法。但她強調,網上估價只供參考,不同銀行之間的網上報價系統,亦會因機制及資料更新速度等因素而有誤差,「如果網上估到價,買家看到當然安心,但估不到價亦無問題,到銀行職員進行估價時或許會有分別。」

王美鳳提醒,銀行網上估價只供參考。(資料圖片)

應去多數家銀行進行估價​

她解釋,當買家向銀行申請按揭時,銀行主要依據整體樓價走勢,以及區內同一屋苑相近單位的成交價作基礎,「因此較多成交的屋苑,估價相對貼市。」同時,銀行不會如網上估價系統般,提供實際的估值金額,屆時只會告之買家單位「估到價」又或「估唔到價」,如果「估到價」,就會再按該成交價去批出按揭,皆大歡喜。

至於「估唔足價」,王美鳳表示,準買家首先應再去多數家銀行進行估價,若果仍然「未到價」,也可以請銀行重新審視,「因為始終簽了買賣合約,是有實際的成交去支持,或許(估價)有機會拉高一點。」她補充,普遍來說,估價都可以再拉高3%至8%。

王美鳳說,若然「做足功課」仍未能估到價,便可能出現首期不足的問題,據她所接觸的個案,大多會先向朋友或親人求助,「好少即時去問財務公司。」她提醒,準買家已經有心儀的單位,可先到銀行強調自己有意買入該單位,並請有關部門進行估價,避免大失預算。

​至於市場不時有以「靚裝修」為賣點的單位,王美鳳提醒,銀行進行估價時不會將相關因素列入考慮範圍;而購買唐樓、村屋或丁屋的買家,銀行有機會需會實地考察後,才去作出估價。



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