昨日（1日）「深圳五一好房節」在深圳前海歡樂港灣正式啟動。這是4月29日深圳市住房限購及住房公積金貸款政策優化調整後的第一個市區聯動大型房展活動，現場不少市民前來諮詢人氣火爆。

就在一天前，4月30日，深圳樓市新政正式生效：符合條件的深圳居民家庭，可在福田區、南山區和寶安區新安街道範圍內增購1套商品住房；持有有效深圳經濟特區居住證的非深圳戶籍居民家庭，亦可在上述範圍內購買1套商品住房。與此同時，住房公積金貸款額度進一步上調，多重上浮情形可累加。這是深圳自去年3月以來，再次實質性樓市鬆綁。從外圍全面放開，到核心區精準突破，深圳樓市新政能否真正換來成交的持續回暖？

回看過去一年，深圳樓市推出過2次政策。2025年3月，深圳率先提高住房公積金貸款額度，個人最高從50萬元提至60萬元（人民幣，下同），家庭從90萬元提至110萬元，首套房、多子女家庭上浮比例明顯擴大。同年9月，政策力度加碼：新購房房貸不再區分首套二套，二套房貸款利率與首套持平；羅湖、寶安（不含新安街道）、龍崗、龍華、坪山、光明區放開購房不限套數，鹽田、大鵬新區甚至不再審核購房資格。

從兩次政策來看，深圳的措施更像「外圍放開、去庫存」，效果也立竿見影。據深圳貝殼研究院監測，2025年9月新政將羅湖移出核心限購區後，大量此前無資格的購房者湧入，直接推動成交激增。

4月29日，這次新政終於觸及最核心的「禁區」：福田、南山、寶安新安街道。這三個區域是此前限購最嚴、需求被壓制最久的地方。新政允許在這些區域增購1套，非深戶持居住證也可購買1套。同時配合公積金貸款額度的進一步上浮，即首胎首育家庭上浮50%、首套房上浮60%、二孩家庭上浮70%，且可累加。從新政措施可見，深圳試圖以「資格＋信貸」雙輪驅動，拉動核心區的改善需求和外地潛在購買力。

在「好房節」現場，深圳住房公積金管理中心現場負責人向記者明確表示，新政後首次結婚初次生育的家庭，公積金貸款額度可疊加上浮，首套房上浮60%，二孩家庭可達70%，「核心導向是支持生育」。而這些政策適用於深圳市全域，並非局限於部份區域。

市民憂樓價隱形成本增加　不穩定週期中擔憂樓價反覆

在「好房節」現場記者採訪了幾位市民，面對利好政策，他們的回答也反應出市民們真實、複雜的心境。王女士和姐妹一同前來逛展，她們的購房訴求非常明確：性價比突出的新房，而且「最好是現樓」。王女士直言：「你未來3到5年都不知道會是什麼樣子，所以現樓是最好的選擇。」在不確定的週期中，市民希望追求確定性現房保障自己的資金。

在區域選擇上，王女士將目光投向深圳向西發展的核心區域，尤其看好深圳寶安沙井一帶「深圳一直向西發展，沙井改造多、政府投入大，建得也蠻好」。開發商卓越集團程先生在接受《香港01》採訪時也提到，客戶最關注的仍是地段，「買房就是地段，地段還是地段」，福田和南山作為深圳優質地段，自然成為焦點。王女士的選擇也說明，在核心區房價高企的壓力下，具備規劃預期、總價更友好的外溢板塊，同樣在承接剛改需求。

王女士對「持有成本」的擔憂也值得關注，她直言，「現在改善型新房的管理費都特別高，這樣是不是國家準備給我們漲工資？不然房屋使用成本挺高的。」這句反問，精準擊中了在宏觀政策框架下被長期忽略的問題，即使購房門檻降低了，月供之外的管理費、物業費等持續支出，是否會成為新的樓價隱形成本？

王女士對此沒有答案，她坦承自己和姐妹「不屬於大戶，只是普通老百姓，也判斷不了未來房價會漲還是會跌」，她唯一明確的期待是政策的穩定性，「政策波動不僅影響購房者決策，也會造成開發商資源浪費」。

另一對來自南山的夫妻，則表現出「政策放寬如何轉化為置換資格」的憂慮。他們目前住在南山，正打算置換一套三四房戶型。面對深圳房價，他們的感受非常直接：「房價還是貴，對打工仔來說負擔很重，就算中等收入一個月七八萬，面對房價還是吃力。」

夫妻二人認為，關鍵的轉折點在於政策放寬，他們坦言：「政策放寬之前我們都不行，放寬了我們才有機會賣掉舊房。」在他們的購房規劃中，舊房能否以合適價格賣出，是置換新房的必要前提。而政策放寬給予了他們「賣舊的資格」，這也說明限購政策在過去不僅壓制了購買力，也凍結了存量房源的流動性。當政策鬆綁，第一波被激活的往往不是新增購買力，而是曾經被「鎖死」的換新改善鏈條。

與市民的謹慎觀望，開發商和市場研究機構則更加樂觀。

卓越集團程先生在房展現場直言：「我們預期房價目前已處於底部區間，2026年是非常不錯的買房時機。」從現場諮詢情況來看，程先生透露半天時間已累積約30批客戶，預期兩天時間可成交三套左右。在客戶關注的房源類型上，福田的房子備受青睞，核心原因在於其區位優勢，他介紹，「距離即將開通的新皇崗口岸較近，還有福田口岸加持，樓下地鐵零距離，更是深圳的中心區」。

貝殼深圳市場部負責人王小姐的判斷同樣積極，她表示，4月29日新政「會提振大家的信心」，信心的回升將推動市場實現「量與質的提升」。回顧今年與去年一季度的深圳房市表現，她給出「量價齊漲，形勢非常好」的判斷，強調市場整體呈現穩步提升態勢。

據國家統計局公布數據可見，市場確有回暖支撐，數據顯示，3月末全國商品房待售面積同比下降0.1%，結束了此前連續51個月同比正增長的態勢。深圳同步顯現庫存拐點：今年3月末深圳新房住宅庫存量為26182套，同比下降2%，較2024年同期下降51%；二手房掛牌量也首次實現同比收縮，同比下降1%。

貝殼研究院回應01：新政將拉動市場成交量　樓市進入穩健格局

深圳貝殼研究院院長肖小平回應《香港01》分析指出，本次新政是深圳樓市政策優化的又一次重要突破，不僅打破了核心區限購壁壘，能有效激活更多此前被壓制的潛在購房需求，也為剛需與改善群體提供了強有力的信貸支持，大幅降低了兩類群體的購房門檻與資金成本，預計將為市場成交量帶來快速拉動效果。

從各區市場表現來看，據深圳貝殼研究院監測，去年深圳「905新政」將羅湖移出核心限購區，放開購房套數限制，釋放大量此前無資格的購房者，直接推動成交激增。而福田、南山、寶安新安街道等核心區，恰恰是此前限購限制最嚴、需求被壓制最久的區域，本次「429樓市新政」為這些核心區新增購房資格，帶看量、成交量有望率先走高。後續一到兩個月將是成交放量的關鍵窗口期，熱度預計由核心區向外圍逐步傳導，深圳樓市將進入更穩健的運行格局。

深安居項目營銷負責人李小姐則從保障房角度給出了15%的房價上漲預期：「從去年到今年3月，深圳及全國一線城市的房價、銷售量及二手房成交量均有明顯提升，業內研究看好今年深圳房價，認為有15%的上漲空間。」

不過，開發商與機構的樂觀與市民們的擔憂形成溫差對比；王女士和姐妹認為「判斷不了漲跌」，南山夫妻覺得「房價還是貴」，也在擔心「舊房能否賣掉」。可見雖然政策鬆綁但仍尚未完全轉化為購房者預期的普遍好轉。

深圳保障性住房加速成型　深安居：較商品房打5至7折

在本次「五一好房節」上，深圳「深安居」保障住房也開設了獨立攤位，在商品房市場逐步放鬆的同時，深圳的保障性住房體系正在加速成型。

深安居李小姐介紹，保障性住房主要面向深戶、繳納3年以上社保、名下無房或5年內無交易記錄、具備本科大專及以上學歷的人群。價格方面，保障房嚴格低於商品房，各區折扣存在差異「有些區可能比商品房貴一點，會去到5、6折左右，有些地方商品房便宜點會去到7折左右」。

在供應規模上，深安居累計配售16個項目，供應住房0.82萬套，覆蓋深圳房屋供應量的約三分之一。總價段覆蓋100萬至650萬，戶型涵蓋二房至四房，且多分佈於地鐵、學校、商場周邊。對於4月29日新政，李小姐認為公積金上浮對保障房購買者同樣是直接利好，她表示，「市民可通過提高公積金比例降低月供壓力，這是實實在在的購房優惠」。

保障房鎖住底部剛需，商品房放開核心區改善需求，二者並非「此消彼長」，而是在產品、價格、客群上形成互補。這亦是深圳樓市「去庫存、優供給」雙軌並行的制度基礎。