美聯集團主席黃建業表示，近年香港住宅交投持續回暖，2023年及2024年連續兩年錄得升幅，但樓價卻未跟隨大市回升，反而呈現「三背馳」現象。第一，樓價與成交背馳即2024年一、二手住宅成交量升約23%，但樓價跌6.86%，連續兩年「量升價跌」，反映買家信心仍弱。

第二，樓價與租金背馳，情況與樓價走勢相反，顯示租賃需求強勁，但置業意願低迷。第三，樓價與股市背馳：恒指2024年升17.7%，但「美聯樓價指數」跌1.44%，創逾8年半新低，即相當於2016年水平。

撤辣後一年　公司名買家個案逾2100多宗

黃建業指，樓價「三背馳」的走勢，同樣吸引到投資客入市「趁低吸納」，過去一年相關的個案大幅增加。據美聯物業研究中心綜合土地註冊處的資料，2024年3月至2025年2月的一年間，已知的一手大手客的個案數目，達到584宗，按年急升接近8倍，涉及單位數量近1,500伙，按年增加接近10倍。

除了大手客外，撤辣後一年以公司名義入市的已知買家個案高達2,100多宗，按年急升約5.8倍，以上數據均證明投資者已較「全撤辣」前踴躍入市。值得留意的是，內地買家於一手大手客中的佔比愈來愈高。撤辣後一年，於一手大手客中，涉及內地買家宗數達286宗，按年大增接近17倍，而涉及的單位數目更達714宗，按年激增超過19倍；撤辣前一年，內地買家佔大手客約2成半，而撤辣後一年，佔比已大幅急升至接近5成水平。

現時樓市由用家及剛需買家主導

黃建業認為，現時樓市仍是由用家及剛需買家主導。不過隨著經濟環境改善，多個支柱行業現復甦跡象、股市向好，恒指一度重上24,000點關口，帶動投資氣氛、息口下調，資金流動性加強，有望持續流入中港、庫存高位回落，長期供應減少，以及來港專才及學生成樓市生力軍，將帶動樓市交投續升，樓價將逐漸找到止跌的「支撐點」。

料未來潛在供應或見頂回落

黃建業認為「高庫存」是造成樓價「背馳」的主要原因，發展商為「去庫存」須低價賣樓，令二手樓價受壓。不過，庫存有高位回落跡象，雖然去年第四季現樓貨尾量升至27,000伙的紀錄新高，短期供應充裕，但是長期供應卻見回落。相信未來一手私宅潛在供應或見頂回落，長遠為樓市帶來支持。

黃建業又指出，來港專才及學生是重要購買力。港府近年積極吸納人才及學生，將香港打造成高端人才匯聚地及高等教育樞紐。值得留意的是，新來港者多數會採取「先租後買」的策略，而一般租約期都是兩年，換句話說，由今年開始將有大批「轉租為買」的購買力入市，增加價量上升的動力。

可設跨境「購房通」便利內地人才買樓

黃建業亦提三建議加速去庫存。第一，建議投資移民全面放寬至任何樓價的物業，樓價全數計入投資額，鼓勵買樓可以移民。由於短期供應仍多，放寬投資移民，不會大幅刺激樓價上升，但可幫助消化供應，同時為庫房帶來收入，簡單化移民政策亦有助吸引高質人才，利好香港長遠發展。

第二，建議放寬印花稅延至交易完成後才需繳付，讓置業人士有更大的彈性來運用資金，有助減輕短期資金壓力。即使因為各種原因導致相關交易最終未能完成，買家亦不必因為已繳印花稅而承受損失。由於現時物業投機活動極少，相信放寬亦不會出現炒風。

第三，設立跨境「購房通」亦即是中港兩地互聯互通機制的「購房」版，設立「購房資金通」讓兩地居民可以在兩地購房，並便利內地人才落戶香港。