樓市暢旺已是不爭的事實，開始有人擔心上不到車！亦有人擔心市場過熱走得不遠！甚至有人提出重啟辣招或者將公/私營市場分隔！在眼前「在變」、也「待變」的大局，是時候檢視一些樓市概念，在冷靜的時候修正或討論一下，避免在社會情緒濃烈的時候隨波逐流用了錯誤方法去滿足群眾情緒！

長期以來，人們也對市場機制有太多的誤會：

1）很多人以為樓價不斷上升，便要推出管制炒樓措施，其實管制措施是當年政府無法增加土地供應下才用的下策，因為很多管制樓市措施都會限制市場流轉，市場如果因措施限制了流轉和成交，樓市引起的問題只會更難解決！

當年一連串樓市辣招（例如額外印花稅和買家印花稅等）其實是十分成功的逆周期措施之一！並不是主要針對樓市短炒！主要針對美國的無限量化貨幣，逆周期措施在大量資金湧入下限制其購買力流動，避免市場價格被炒高！也避免了泡沫爆破！

而對付住宅的短炒，其實樓市辣招在實施初期已令短期炒賣的風氣幾乎絕跡！之後大部分時候的樓市辣招其實真正意義仍然是面對無限量化貨幣而作出回應的逆周期措施，為投資炒賣降溫！

但樓市辣招限制下轉流量下跌，成交與放盤量同時下跌！由2010年至2018年，以屯門為例，二手住宅放盤量減少了約7成！即是其限制只改變了投資回報期，將短炒者變為長線投資者！新進入市場的投資者必然以長線為主，市場轉流減少！市場供應減少，導致成交減少，社會自然做不到財富轉移！

而且大多數人都不會在樓價下跌時買樓，財富分配和轉移也不能進行，深層次矛盾不會解決！真正剛需日益聚積，購買力加大後市場供應更少下，樓價自然拾級而上！

2）我們不需要幻想樓市永遠升或者永遠跌，只要政府土地供應能持續、市場會好好分配，我們應該借用市場力量！

3）任何時候，市民也會覺得樓價太貴！包括在任何一個樓市低潮，和每一次樓價還低於建築成本的時候，這種用感覺作為問題的定義，其實並不準確反映樓價是否抵買！

是否抵買是主觀的！但有沒有能力買樓卻是客觀的！

以上是社會的錯誤觀念！

另外有些重要觀點也被太多人忽略：

1）只要市場有足夠供應，透過正常流轉，當遇到風險的時候就會調整，有健康供求的樓價上升是可以承受到合理的調節，在跌的時候，原本買不起樓的人就得到機會。

2）樓價跌的時候，就是財富轉移的機會！

樓價跌的時候，很多原本沒有能力上車的人都能上車，比推出任何資助上車計劃更直接、更有效！但當然從來沒有官員冒這個行政風險！雖然本屆政府遲了撤辣招，但在樓市低位的時候有減釐印費，和加大白居二計劃的名額，仍是值得欣賞！

筆者從事地產行業已40多年，永遠都是見到大多數人，樓價高的時候說樓價貴不入市，但錯過了樓市谷底之後，樓價再回升後又再抱怨！何必呢？

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

免責聲明︰以上內容僅代表作者的個人立場和觀點，不代表香港01的任何立場，香港01亦無法核實上述內容的真實性、準確性和原創性。

另外，以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。

01驗樓 ︰「買樓唔同買棵菜」。若沒有人從旁指導，業主們手執驗樓表，或因毫無經驗而感到迷茫、無從入手，甚至忽略單位的重要缺陷。若希望《香港01》為你驗樓，可簡單寫下自己的「上車」故事，並將個人聯絡方式電郵至：property@hk01.com我們會盡快與你聯絡。