所謂寧買當頭起，樓市指數由去年上半年出現「雙底」型態後，果然如早前筆者評估所料，之後便出現一個清晰的上升通道，樓市走勢清晰，積壓了一段時間的購買力紛紛進入市場，價格上升加快！令很多用家都未能適應，不斷失諸交臂而錯過入市時機，這是很多人不明白的旺市運作，忽略了一些重點引致。筆者經營地產代理44年，一直較專注上車市場，我們的地產代理行人均開單量算是全行中最高之一！

在靜市的時候，我們的代理長期平均開單為4至5宗，而且Sales當中不乏不同年紀及再培訓人士，究竟我們怎樣訓練到不同的人去幫助客戶買樓？自然有我們的要訣，筆者希望分享這些要訣給現在想上車的人。當然，這些是個人經驗的誠實分享，而每個人要買的物業、投資機會及風險結構均不同，有關觀點只供參考，看官需按自己的情況去作應變。

本文筆者就上車置業給予以下5點要訣，希望用家可以做筆記，掌握置業的時機，本人稱這個筆記為「置業入市錦囊」。

分享要訣之前，首先假設使用錦囊人士的處境，筆者定義為有需要上車置業的租客！因為租客有住屋需要，就算不買樓，他們每個月都要交租！他們現在的處境暫時是面對香港外來人口不斷增加，令租金不斷上升！而現實上，眼前每個月的租金足以支付每個月的供樓息口！舉一些例子（見附圖）：假設兩房單位的起始租金為12000元，每月租樓和供樓金額相若，他們極可能要支付長期而且可能不斷增加的租金；假設每年加租幅度4%，10年後租金有機會加至17763元，租金加幅近6000元。供樓人士方面，假設息口不變，利息支出將由約7800元下降至10年後的約6000元。換言之，10年後供樓人士的租金加幅已足夠支付利息支出，餘下的和起始租金相若的12000元基本可以說是「純利」。 當然，租金未必會每年升4%，即使每年升1%，仍是一個可觀值得深思的數目。

五點要訣如下：

(1) 先穩定自己目標

因為對初次置業者來說，在置業過程裡面面對很多迷惘甚至很多時需要面對取捨，所以要先弄清楚，首次置業者以上車目標為先決！其他理想目標是次之！

(2) 財務要審慎

年輕人實力有限，必須量力而為！不自量力的風險分兩種，一是有足夠的負擔能力！這是指每月的供樓能力！二是收入來源是否有經得起時局變遷的穩定性！香港其實有好的銀行按揭制度，按揭要配合合適的收入比率甚至一些穩定的情況，當然銀行想進取做生意時會特別鬆手，但只要消費者不太心雄，不要將自己的收入證明過份美化，這個風險並不算很大，反而置業前先評估自己的生意或職業會否經得起時代的考驗！因為樓價谷底回升的時候，往往配合大時勢的改變！你的收入來源是否有被大局影響呢?

(3) 要有Over Budget的準備

這是買家不喜歡聽的事實！幾乎所有買家成交時都會比最初出來視察物業的時候超出預算！筆者認為買家要明白這個現實，更加要弄清楚超出預算和超出負擔能力的不同，「預算可以是能夠負擔的心願，大部分買家用了過份理想化的預算心願，最後都要返回現實！」

所以一般的Over Budget，筆者形容為只超出了預算心願，如果不及早回到現實就會不斷耗盡時機！但超出負擔能力，卻是真正無能為力！筆者自小家貧，父親常教誨：「坐渡海小輪過海，差一毫子也過不到海！」自小就讓我明白無錢寸步難行！

(4) 掌握時、機、成本

消費者的權利是選擇，但如果面對旺市，你的選擇必須快過市場。否則你追到價錢的時候，業主已經反價甚至很可能單位已賣掉，這就是很多人在旺市時買不到的原因，因為他的「選擇效率」快不過市場變化，即是說，對消費者有利的方案，應該是提高選擇效率，方法是盡量在短時間內看最多的樓盤去選擇，最好是一兩日內！很多時筆者自己買樓置業，除了一些要招標的單位之外，其他的我都是72小時內完成，既然我認為市場有勢頭去投資，我就要有最快的「選擇效率」和「決定效率」！

另外的「講價效率」也要快過市場！但這方面是較深的技巧，筆者不能一篇文章就教會各位讀者，可能看官要找我們同事了（一笑），但一般用家可以掌握的方法：你知道樓價向上就早點視察物業！既然你有樂觀的看法，睇樓便不要等到星期六日，平日晚上就去視察物業，早點視察物業，早點還價！但看官要記住，快不等於急！快是指效率！短時間內做完應該做的事就是高效率！但如果快到跳過步驟，缺乏選擇，令自己陣腳大亂，這叫做急！筆者只是想強調掌握到時間，才能減低機會成本！或者不會將你的心血和感情變為沉沒成本（意興闌珊而取消買樓計劃）！

再次補充一下選擇的重要！「力不到不為財」，準買家一定要看多些樓盤去選擇，這是十分安全的道理，但很多人都掌握不到，追不上價，於是乎在很狼狽情況下買樓。

(5) 不要貪心，勿追求完美

認清楚你的目標是上車！如果在樓市谷底，筆者不會阻止買家追求完美！但是，如果是一個正在價格上升的市道，我認為能追求完美固然好，否則上車為先決！也記住，預算可以改！負擔能力不可超過！

希望筆者以上的經驗之談可以給予各位啟發或者參考去掌握入市時機！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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