過去一年本港樓市熱鬧，但今年6月傳出內地加強跨境資金管制後，樓市表現開始有冷卻跡象，最新差估署樓價指數連升13個月後轉勢向下，未來樓市走勢如何？今集《財策相對論》我們請到經濟學者葉秀亮教授分享他的看法。

牛二期理由牽強　直言地產業界不懂經濟

地產業界近日指樓市進入「牛二期」，不過葉秀亮卻認為，充其量只是「區域性底部」，後面必然還有一個更大規模的「全域性底部」，認為地產業界只是強行找藉口來解釋市況，更指該業界許多人根本不懂經濟學，加上本身亦存在利益衝突，所以不能盡信。

至於，早前作出「區域性底部」與「全域性底部」的推算，他表示，這一個推算背後有非常扎實、系統化且合理的理論基礎支持。如果最近因為看到樓價從「區域性底部」稍微反彈就急於入市，萬一未來市況再次掉頭向下，買家或會面臨更慘重的損失。

樓價走勢有兩種計法　租金回報率、兩地同城化

葉秀亮又認為，計算樓價走勢有兩個方法，第一是用租金回報率，他指過去樓價高位時，租金回報率僅約1.8%。若假設租金不變，樓價需修正45%至50%，回報率才可回升約3.5%的合理水平。不過單看百分比跌幅容易失真，應直接衡量扣除雜費後的淨租金回報率會更為準確。

同城化效應持續對樓價施加向下行壓力

第二是兩地同城化。隨著跨境交通網絡與通關效率提升，葉秀亮認為同城化效應會持續對樓價施加向下行的壓力。不過目前樓價與租金居高不下，實體經濟正被高營商成本侵蝕，令到餐飲業出現倒閉潮及企業裁員。如市場無法透過價格自我調節，會轉為透過失業率上升、工資下調、舖租下跌及物價回落來完成結構性重組。

他又指，隨著新皇崗等出入境口岸可做到高效通關，年輕人可以在整體生活與居住成本完成調整前，選擇在深圳或關口附近租房，不必在港住劏房。

公營、資助房屋5:5應是中期目標

至於政府早前表示，會研究公屋及資助出售房屋比例，未來有機會有調整至5比5的可能性。葉秀亮又認為，長遠而言，公屋對政府庫房屬虧損營運，公屋及資助出售房屋比例5比5，僅應作為中期過渡目標，長遠理想的結構應達到8比2，即八成為可出售的自置居所，其餘兩成留作照顧真正缺乏負擔能力的最弱勢群體。這種轉變不僅能滿足市民安居置業的志願，更能為政府帶來穩健收入，緩解財政赤字。

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