寫字樓市場回暖，中原（工商舖）於今日（14日）發布報告指，今年第三季寫字樓市場錄約293宗買賣成交，成交金額約61.27億元，分別按年升近26%及約12%。不過中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓表示，雖然交投增加，但實際上「多數係發展商嘅一手貨」，二手市場成交表現「真係唔係好勁」。

他又形容寫字樓買賣市場暫呈現「K型發展」，即核心區與非核心區走勢分化，核心區有機會反彈，但非核心區因供應太多而受壓。更透露不少銀主為求盡快去貨套現，不惜以低於購入價20至25%的價格折讓出售，「收得幾多得幾多」。銀主同時明知所售金額未必能覆蓋債務，但急於「要錢唔要貨」，對商廈價格構成壓力。

寫字樓成交「一手撐場」　二手未見強勁

中原（工商舖）指出，今年第三季寫字樓市場錄約293宗買賣成交，按季及按年增加約8.12%及25.75%，成交金額約61.27億元，較上季回落約16.71%，按年則上升約12.11%。

中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓表示，近期寫字樓成交數字「聽落好似好多」，但實際上「多數係發展商嘅一手貨」，二手市場成交表現「真係唔係好勁」。他解釋，主要原因是美國加息陰影未散，加上香港住宅第三季升勢走緩，令整體市場氣氛受到影響。

寫字樓買賣呈「K型發展」　核心區有望反彈

不過，陳雁樓指出，傳統核心區的成交宗數及金額有明顯升勢。買家雖然面對「銀行借錢有困難」，但認為現時價錢「幾筍」，仍願意動用大筆資金爭相入市，作自用或投資。

但這不代表寫字樓市場已全面復甦。陳雁樓形容，寫字樓買賣市場暫呈「K型發展」，即核心區與非核心區走勢分化。核心區有機會反彈，但因非核心區供應太多，因此價格仍受壓。

陳雁樓：銀主「要錢唔要貨」　折讓20至25%套現

陳雁樓特別提到銀主盤的影響。他觀察到「銀主似乎擔心緊好多因素都唔係太利好」，因此不少銀主希望盡快去貨套現，不惜以低於購入價20至25%的價格折讓出售，「收得幾多得幾多」。他指，銀主明知所售金額未必能覆蓋債務，但急於「要錢唔要貨」，料對寫字樓買賣市場構成壓力。

他另指，第四季將有銀主全幢及首次推售的項目陸續出現，將進一步對寫字樓市場帶來負面影響，後市仍需審慎觀察。

中環甲廈空置率降至8.3%　租金料明年首季全面上升

寫字樓租賃方面，陳雁樓指出，今年第三季錄約1,575宗租務成交，按季及按年僅窄幅上落；涉及成交金額則錄得約2.04億元，較上季及去年同期同告上升約兩成，呈現價量齊升格局。

陳雁樓表示，核心區商廈租務需求正持續上升，他直言，中環甲廈空置率下降速度相當快，現時約8.3%的水平，與去年同期逾11.2%相比，改善幅度顯著。預期甲級寫字樓租金至明年第一季有機會全面上升。

末季續現銀主盤放售潮　商廈買賣續受壓

展望第四季，陳雁樓認為，第四季商廈買賣成交量將維持約250宗，成交金額約60億元，而隨著銀行加快處理違約物業、去貨意欲強勁，相信第四季將出現新一輪銀主盤放售潮，整體買賣價格較為受壓，大致維持平穩至下調5%。

而租務市場方面，隨著海外資金持續流入本港，及近年教育機構擴張，料整體寫字樓租務成交將維持約1,600宗，租金保持平穩至約5%升幅。金融及教育行業預期將成為近期大手租務成交的主流租戶。

全幢大額買賣帶動　工廈成交額創近兩年新高

工廈市場方面，該行指出，第三季工廈買賣錄約702宗，按季跌12.68%，按年升27.17%；成交金額約58.03億元，按季及按年分別大升46.61%及64.77%，創2024年第二季以來單季新高，主要受全幢大手成交帶動。租務方面，第三季錄約1,437宗，金額約6,182萬元，按季升13.6%及19.04%，按年升2.57%及28.51%。

大手成交多屬蝕讓及銀主盤

中原（工商舖）工商部董事劉重興表示，第三季全幢成交多為蝕讓或銀主盤，令整體工廈價格持續調整，業主減價求售反吸引投資者及用家入市。惟多個全幢銀主工廈劈價放售，令呎價走勢蒙上陰霾。

加息陰霾使價格受壓

劉重興指出，市場普遍認為美國聯儲局再加息，本港銀行亦或跟隨，屆時銀主盤及蝕讓成交或增加，從而進一步拖累工商物業價格表現。劉重興預測，今年第四季成交約730宗，價錢有約10%回調，若有大手成交支撐，金額有望達50億元。租務料平穩，約1,350宗，租金約5%下調，個別地區調整幅度或更大。

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