本港地產業低迷徘徊已久，近來春風送暖，終見回升氣象。多間大行紛紛明言，預計本港樓價於今年有望回升，屆時或利好部分地產股，甚至將部分股份納入年度推薦名單。

不過部分地產商債務陰霾仍然未解，兼之以業務領域、土地儲備等差異，邊間可以受惠於樓市復甦的東風，仍然屬未知之數。專家針對樓價，發展商股與收租股的分別，以及入市建議逐個分析，教路今年地產股部署策略。

大摩撐本港樓市步上行周期　美銀料漲一成

樓市低迷徘徊已有數年光景，不過近來漸雲開月明，大行紛紛改口唱好。大摩率先開腔，認為本港樓市將進入上行周期，將香港房地產評級上調至「吸引」，並認為住宅樓價已於去年見底，今年將反彈至少10%，明年料進一步上揚。

無獨有偶，花旗隨後將原本的樓價預期升幅，由3%上調至8%；美銀亦撐今年樓價可升10%。而受惠於樓價的揚升，一眾大行也重燃對於地產股的興趣，惟地產板塊選擇亦豐富，各間偏好不盡相同。

事實上，近月地產股開展一輪升浪，例如新地（0016）9個交易日內，由95元水平升至110元水平，升幅約18%，市值突破3,200億元，而信置﹙0083﹚及恒地﹙0012﹚期內也分別升約12%及10%。

鄭懷武：住宅樓價可高看近一成　惟寫字樓恐仍跌

將住宅與寫字樓分而視之，獨立地產分析師鄭懷武表示，住宅方面相信今年可見5%至10%的漲幅。他解釋稱，從去年開始，港股表現靚麗，資本市場氣氛轉好，大量資金湧港，令拆息回落。儘管近期略有反彈，但現下樓按水平仍較早先的4至5厘為低，具備一定吸引力。

且自2022年底港府大力推動優秀人才來港計劃以來，已有20萬人來到香港，如果這些人才見及樓市回暖，亦都會催生入市意願。此外，美國尚處減息週期，利率仍有下行的空間，因此相信會利好住宅市道。

不過，寫字樓的情況就當另當別論。好的方面在於，中環等核心地段的寫字樓，出現了一些大單交易，包括京東（9618）、阿里（9988）的入市，提供了正面的支持。但不可忽略的是，來港的中資企業多為龍頭科企，稱一聲財大氣粗也不為過，因此更偏好「高大上」、地段較佳的寫字樓。

反之，例如九龍東觀塘、九龍灣等未算高端、亦非核心區域的寫字樓，幾乎未見有任何中資企業進駐，就未算樂觀。據其預測，即便是中環的寫字樓行情，今年或仍微跌，則其餘非核心區自然壓力更甚，恐仍錄跌勢。

提地產股揀選兩大原則：有大食大、勿貪高息

秉持對於樓市的展望，談及對地產股的取態，鄭懷武指出，一方面，本地地產股的NAV折讓接近50%，相當於十蚊的東西，市場只願意出五蚊，估值實在未算高。另一邊廂，地產股派息穩定且股息率較吸引，伴隨樓市的復甦，相信今年確有部署的機會。

不過地產板塊龐大複雜，常有急流暗礁，鄭懷武就先開門見山提出兩大原則：

第一，「有大食大」，不宜沾手中小發展商。他表示，儘管市場對於地產公司債台高築的風險已較少提及，但中小發展商的風險警報未解除。尤其是本港財務披露透明度較高，銀行亦都會對中小地產商的質素存疑慮，因此諸如英皇（0163）、麗新（0488）、九龍建業（0034）等就未算推薦。

第二，勿以股息率論英雄。鄭懷武直言，不乏有地產股高息誘人，但最終還是要視乎企業收入情況，不排除因盈利縮水，狠削派息比率的可能，最終反致輸蝕。

首選大型發展商　新地、恒地最值博

至於揀選股票，鄭懷武亦建議從三類角度分而視之。首先，其最為推薦的便是大型發展商，當中以新鴻基地產、恒基首選，二者股息率分別為3.3厘與5.7厘。緊隨其後，長實（1113）、信和、嘉里建設（0683）亦都可考慮吸納。

除卻上述人才政策、息口等原因，他補充道，其實政府大力發展北部都會區，都是非常大的利好和支持，許多發展商在該地都有佈局，相信日後有望受惠。

港低端消費挑戰大　收租股揀九置

其次，對於收租股便需要審慎考慮。其續指，時下本港低端消費處境較糟糕，伴隨淘寶等內地電商的攻港，行貼地路線的商場大受打擊。但從事中高端消費的商場，受衝擊就較小，例如擁有海港城的九龍倉置業（1997）就仍然吸引，他笑稱「相信大家不會淘寶去買一些包包」，目前九置股息率亦近5厘。

而收租股中，亦不乏許多企業的生意在內地佈局，鄭懷武提醒，例如恒隆（0101）就在上海、沈陽等多個內地城市有生意，如若想選擇，需要對內地的高端商場的消費市道，也有所信心，需要投資者綜合判斷，否則不如仍選擇九置。

若撇除零售市道的影響，主要關注寫字樓的生意，太古地產（1973）和希慎（0014）亦可關注。不過他認為，希慎扎根的銅鑼灣未算最核心的區域，相較之下太古廣場所在的金鐘，或更可期生意轉好，也因此偏好太古多過希慎。

REITs入港股通淪失望　領展三重壓力存遲疑

最後，鄭懷武表示，另有一熱門收租股情況較為特殊，便是領展（0823）。領展股價自高位滑落，現價只約35元水平，股息率卻約7.7厘，至非常吸引的水平。

鄭懷武指出，其一，領展的商場仍做較為平價商品的生意，「領展的商場裡，你知道不會有LV」，因此本港低端消費市場的低迷，難免殃及其收入。

其二，領展本身屬於REITs（房地產信託基金），早先坊間屢有傳聞REITs將納入港股通，惹市場憧憬，惟最後風聲漸淡，令市場失望。其三，公司管理層近期大變動，掌舵公司15年的行政總裁王國龍，退休離任，亦惹市場對於管理層後續決策的憂慮。

因此其認為要麼政策發力納入港股通，要麼本港零售市道復甦，否則對其取態處猶豫不決，料股價只是隨大市起伏，升幅亦未必顯著，派息亦存削減風險，因此仍是首選大型地產發展商為宜。