房屋落成量往往是政府官員掛在口邊的「政績」，但單位大小同樣重要。本地智庫「未來經濟學院」公布的《愈建愈小：1995–2024年香港新落成住宅單位面積變化》研究報告發現，過去30年間，公屋、居屋、私樓的平均單位面積下跌約四分之一至一半。面積小於40平方米（約430平方呎）的新落成單位由2000年的4%升至2024的46%。

2024年新建成單位的平均面積較1995年小約26％，由50.4減至37.2平方米，為30年間第三低。報告認為，現時政府《長遠房屋策略》等均用新增單位量來衡量供應，導致納米樓與家庭單位被同等計算，形成系統性進展錯覺。報告建議，政府加入「總落成樓面面積」作主要的供應指標，並建議將居屋法定最低面積由26平方米（279平方呎）增至約36平方米（387平方呎），出租與資助出售公營房屋中比例應改為五五比。

2024年新建成單位的平均面積較1995年細約26％

由港大教授王柏林、中大經濟系前系主任宋恩榮等去年成立的「未來經濟學院」周二（23日）發表《愈建愈小：1995–2024年香港新落成住宅單位面積變化》研究報告。報告利用1995至2024年間公屋、居屋及私人住宅按面積組別劃分的落成數據，估算各年度的總樓面面積及平均單位面積。2024年新建成單位的平均面積較1995年小約26％，由50.4減至37.2平方米，為30年間第三低。

2024年落成新樓總樓面面積約為176.3萬平方米　僅為1995年67%

報告指，2024年有47,347個單位落成，已經接近1995年52,048伙的水平，但2024年落成的總樓面面積，約為176.3萬平方米，僅為1995年的67%。與2000年高峰457.7萬平方米相比，只有約39%。

公屋兩房及三房單位平均面積急劇下降至26.7平方米　少了三分之一

報告又發現，三類房屋的平均單位面積均大幅下跌。1995年，公屋兩房及三房單位共佔建成量的40%，到2010年跌至13%，平均單位面積急劇下降從1995年的40.2平方米，跌至2024年的26.7平方米，減少了三分之一。

居屋情况相若，在2000年，面積少於40平方米的落成單位只佔4.3%，2016年復建後，同類尺寸單位佔比急升，2016年為22.7%，2024年再增至79.5%。

報告：大型私人住宅單位由主流變為小眾奢侈型

至於私樓市場，報告分析「小於40平方米」及「70平方米或以上」單位，顯示兩者供應比例逆轉。1995至1999年，前者建成量佔全部期內落成單位的14%，至2020至2024年，增至45%，後者則由24%降至15%。報告指，「大型私人住宅單位已由主流類型轉變為小眾奢侈的類型。」

研究又關注，「適合家庭居住」的單位不單比例下跌，連供應絕對數量也在消失。在私樓市場，70平方米或以上單位在2020至2024年共建成1.4萬伙，比2000至2004年減少58%，形容「已經變成奢侈的選擇」。

居屋在2003年停建前，絕大多數單位面積為40至69.9平方米，適合三至四人居住，但計劃重啟之後，約80%的單位少於40平方米，屬一人或二人單位。公屋方面，三房單位自2009年後已「完全消失」，兩房單位也大幅減少。研究指，如果香港不興建適合家庭居住的戶型，「就很難指望家庭會形成」。

報告認為，現時《長遠房屋策略》等政府房屋報告，都只用新增單位數量來衡量供應，導致「系統性進展」錯覺。一個20平方米的納米單位與一個60平方米的家庭單位，被同等計算。報告建議政府，應把總落成樓面面積列為主要的供應指標，與單位數量並列。

報告又建議政府，將居屋的法定最低面積由26平方米提高至約36平方米，並訂立新建居屋平均面積提高約兩成的目標，又認為公屋房屋供應結構應進一步向資助置業傾斜，建議將出租與資助出售單位數量比例調整至「五五比」。