新一份《財政預算案》上周出爐，瑞銀投資銀行高級亞洲經濟分析師鄧維慎與瑞銀大中華區房地產行業分析師梁展嘉，就香港經濟表現、最新財政預算案及樓市走向進行分析。

兩位專家一致認為，香港經濟正展現積極的結構性變化，財政政策方向正面，而房地產市場在多重利好因素推動下，已步入平穩復甦的週期。

鄧維慎指出，去年香港經濟增長3.5%，不僅是數字上的不錯表現，更重要的是反映了經濟的潛在積極變化。瑞銀已將今年香港經濟增長預測維持3.3%，處於市場預測的較高水平。

動用外匯基金助北都　關鍵在於投資是否有效

對於新一份《財政預算案》「動用」外匯基金，鄧維慎指出外匯基金的淨權益去年創下歷史新高，錄得約2,000億元淨利潤。外匯基金的淨權益遠高於動用的金額，且已全覆蓋貨幣基礎及政府財政儲備，因此對聯繫匯率並無影響。

他續指，從資產管理角度，在淨值高位進行「獲利了結」並重新配置，是投資組合優化的過程，關鍵在於投資是否有效，後續能否有效、持續地為香港找到新的增長點。

他指出，可以通過前期評估判斷投資的有效性。例如，推動香港成為「國際教育樞紐」，因其具有高附加值、不易被複製的特點，被視為潛在的有效投資。市場可透過政府的信息披露來監察成效。

樓市政策穩定為主　料未來兩年住宅樓價至少升一成

樓市政策方面，梁展嘉指出，財政預算案將1億元以上豪宅印花稅提升至最多6.5%，雖對整體市場影響有限，但反映政府希望房地產市場保持穩定。未來政府將根據樓市情況動態調節土地供應，豪宅印花稅提升雖可能影響部分投資者信心，但總體而言房地產市場將繼續健康發展，唯一影響可能是在壓抑發展商土地估值。

被問及政府土地政策是否趨向內地的「房住不炒」，他認為，政府已準備大量土地儲備，即使樓市有「爆發性增長」，政府也有能力增加供應，必要時更會加入逆週期措施。因此預計政府希望房地產市場平穩發展，不要過冷也不要過熱。

二、三線發展商股份有較大上升空間

他指出，未來可能加劇樓市復甦的因素包括美聯儲減息走向及本地銀行放寬按揭。風險方面，股市短期回調可能影響買家入市信心；美國利率走向及失業率變化同樣關鍵。但總括而言，短期六個月內樓市回暖持續性問題不大，該行預測未來兩年住宅樓價上升10%以上。

地產股方面，梁展嘉指出市場剛興起時，資金會先流入龍頭發展商。當龍頭股估值偏高時，資金會流向二、三線發展商，目前還未到這個階段。一些估值很低、正在進行資產套現並用資金回購的公司，市場暫時未充分關注，這些股份可能存在較大的上行空間。