機場二號客運大樓快將啟用之際，毗連大樓、 「機場城市」重頭戲之一的「11 SKIES」項目卻傳出「易手」消息。據報，機管局已接管新世界發展（0017）旗下「11 SKIES」購物城核心的零售及餐飲空間部分，佔整個項目的70%。

「11 SKIES」投資額達200億元，硬件已興建完成，新世界此刻選擇離場，「壯士斷臂」背後的考量是什麼？作為機場「話事人」的機管局，「零成本」取得一個頂級商場，看似「冷手執個熱煎堆」，抑或無可奈何的決定？

「11 SKIES」之所以惹起廣泛關注，原因無他。一來，項目面積達到380萬平方呎，相當於2個維園，既是新世界重頭項目，佔集團在港主要投資物業總面積的四分之一，也是機場城市「SKYTOPIA」整體發展關鍵一環。二來，「11 SKIES」採取「DBO」模式，由新世界負責設計、興建及營運﹙Design, Build & Operate﹚，落成後新世界每年須向大業主機管局支付保證租金。換言之，項目並非單純商業項目，任何大變動，皆影響機管局，亦即特區政府的利益。

拆局前，先了解「11 SKIES」的前世今生。2017年新世界力壓各大發展商，奪得位於有關寫字樓及商場項目的設計﹑建造及營運合約，累計投資額高達200億元。

奪標後經濟氣候「不似預期」

只可惜，人算不如天算，本港經濟其後經歷疫情及社運等衝擊，零售業一直未復甦，又遇上息口上升、樓市走下坡，發展商由「順周期」變「逆周期」。其中，新世界債務尤為深重，利息開支不菲。面對逆風，集團並無「躺平」，斷然出售資產，以至積極重組債務組合，保住現金流成為集團首要任務。

然而投資額達200億元、雖已落成的「11 SKIES」，一時三刻恐難為集團帶來穩定的租金收入。一方面，中港經濟難言暢旺，毗鄰「11 SKIES」、機場擴建後的二號客運大樓今年5月底正式啟用前，「11 SKIES」招租情況一直不理想。

整個項目樓面面積達380萬平方呎，寫字樓部份出租率達65%，不過不失，但零售部份發展並不順利。早於去年6月，《彭博》便引述消息人士指出，「11 SKIES」項目出租率約40%，商戶更不希望過早開業，免受到缺乏訪客的影響。到了今年1月，更有報道指，包括Uniqlo﹑Y-3等多個租戶已撤離商場。

年付天價租金 成新世界最大考量

可以說，「11 SKIES」出租表現多少與機場人流掛鈎，眼下二號客運大樓啟用在即，新世界及機管局為何不「等多等」? 答案大概落於項目營運條款上。

資料顯示，新世界每年將須向機管局支付18億元的保證租金，或最高可達該項目年總收入的30%（以較高者為準），且將於2028年開始支付租金，持續至2066年。 換言之，如果新世界現時選擇入場營運，項目租金收入存疑下，近40年累計支付的租金近700億元，對於淨負債逾1,200億元的新世界而言，無疑是百上加斤。

事實上，主打賣樓及收租的新世界，近年所得差不多用於還債。翻查公司2025年12月底中期業績報告，集團賣樓經營利潤為19.69億元，物業投資經營利潤則有18億元。然而，期內財務費用達到22.65億元，扣除其他營運成本及永續債開支，用「所剩無幾」形容絕不為過。

在現有業務未有大突破，息口未必大降的情況下，料短中期內新世界絕大部份現金流用於支付利息開支，遑言「還本」。換言之，倘2028年新世界每年要就11 SKIES 支付18億元保證租金收入，勢令財務壓力加大。

目前新世淨負債逾1,200億元，去年剛做了財務「大手術」，包括882億元銀行貸款再融資，以及舊債換新債，暫獲喘息機會。但前述的銀行貸款將於2028年到期，新世界能否成功處理11 SKIES項目，勢左右銀行融資態度。

接管「11 SKIES」 考驗機管局解說能力

此刻的11 SKIES項目 ，對此刻的新世界，肯定是「燙手山芋」，棄之而後快。對於機管局，收回來管又是否壞事？目前看來，似乎是「無辦法之中的辦法」。事關如果「焗」新世界進場營運，每年能否收到18億元租金恐成疑問，雙方或陷入持久的拉鋸戰，甚至對簿公堂，有損項目營運，更有損機場城市形象和信心。

綜合現有「跡象」，機管局已「決心」接手營運。該局商務執行總監陳正思在今年4月時指出，零售方面基本上未開業，並強調由於疫情後消費習慣轉變，該項目在定位上一定有改變，預期會增加娛樂﹑餐飲元素，但同時亦表示機管局與新世界一定保持密切溝通。而新世界最新公告也無反駁接管傳聞，稱一直與機管局進行商討，以重新檢視及╱或探索有關「11 SKIES」項目在合約安排方面作出任何變更的可能性。

合約如何變動，目前未有公告。《南華早報》周三引述消息人士指出，機管局已接管11 SKIES的零售及餐飲空間，涉及面積為266萬平方呎，等同於整個項目的總面積70%。但目前尚未知道機管局會否也接管餘下57萬平方呎的娛樂空間及辦公室。而《彭博》早前的報道亦曾引述消息指出，指出新世界正與機管理局磋商，擬終止此前協議，並將有關購物中心無償轉交予對方。

倘報道成真，新世界「壯士斷臂」，除卻煩惱，而機管局「零成本」取得一個已落成的甲級商場，聽落「一家便宜兩家著」。然而，外界難免仍會問，何謂合約精神？長達40年、「失去了」的保證租金收入，如何彌補？看來，比起「激活」商場，作為機場「話事人」的機管局，如何向公眾解說接管11 SKIES的理據，以至如何釋除「犧牲」公帑拯救私營企業的疑慮，更富挑戰。