本港的長假期向來是觀察樓市氣氛的重要窗口，主要是買家通常會集中在假期進行掃街式睇盤，因此，長假期的成交量往往對樓市有啟示性的作用。而今年假期的交投數據，或許正為本地樓市帶來一點不一樣的訊號。先看二手市場。中原統計十大屋苑周末錄得5宗成交，按周回升66.7%，三天長假更錄得10宗成交。雖然絕對宗數仍然不算多，但在此前連續低位徘徊之後，出現明顯反彈，反映市場承接力仍在。利嘉閣亦錄得類似情況，周末10大屋苑錄6宗成交，按周增加約五成。換言之，兩大代理行的統計方向一致——成交量正從谷底回升。

而更值得留意的是成交結構。太古城兩房以1,050萬元連租約成交，麗港城三房945萬元易手，嘉湖山莊兩房持貨15年升值逾一倍，沙田第一城兩房490萬元獲收租客承接，租金回報約3.7厘。這些成交個案說明兩件事：第一，自住需求仍然存在；第二，投資需求並未消失。而市場對於交投仍然疏落，主要原因並不是需求不足，反而是市場放盤開始短缺，業主惜售下收窄議價空間。表面看似令交投略為放慢，但從另一角度看，這正是價格逐步企穩的前奏。當市場由「買家市場」轉為「議價收窄」，意味供需力量正在轉變。

一手市場的表現則更為亮眼。新世界旗下的柏傲莊III加推4伙一房戶即日沽清，單日套現逾3,400萬元；柏蔚森系列周末兩日售出6伙，更出現「一客三食」的大手客，斥資逾1,750萬元購入3伙一房作投資。整個系列自開售以來累售逾900伙，套現約68億元。鐵路上蓋、現樓示範單位、品牌發展商，仍然是市場焦點。當購買力集中流向質素較佳項目時，說明資金並未撤離樓市，而是更精明地選擇標的。這種現象通常出現在市場信心逐步修復之際。

至於租金市場。最新中原城市租金回報率4月報3.24%，連跌八個月，並低於H按息3.25%，形式上結束「供平過租」。但若以大型銀行定息按揭約2.73厘計，供樓成本仍低於租金回報，供平過租其實仍然存在。更重要的是，租金本身仍在高位徘徊，暑期租務旺季將至，人口回流與專才輸入政策持續推動租住需求。回報率下跌，並非租金轉弱，而是樓價升幅開始跑贏租金。換言之，這是一個價格逐步修復的過程，而非基本面轉差。

再談宏觀因素。美國息口走勢一直是市場最大不確定性。不過目前聯儲局對於加息仍然有忍耐性，而加息的窗口期相信會在9月至12月期間。由於美國國債的孳息曲線轉為較平坦，反映市場普遍預期加息周期不會太長，另外，幅度亦相對有限。在利率高位徘徊一段時間後，市場早已逐步消化。香港方面，銀行體系結餘仍然充裕，按揭市場競爭激烈，實際按息並未出現失控式上升。只要利率不再急升，樓市最大的壓力源頭便已解除。

從周期角度看，本地樓市過去兩年已經歷深度調整。成交量萎縮、價格回落、市場情緒低迷，這些典型熊市特徵已充分反映。當壞消息被市場吸收，而成交量開始回升，往往是周期轉折的早期階段。在這種背景下，本地地產股的估值值得重新審視。多隻大型發展商股價仍較資產淨值存在顯著折讓，部分折讓幅度達三至五成以上。若樓價止跌回穩，資產減值壓力緩和，折讓自然有收窄空間。更何況，發展商近年積極控制成本，減慢拿地節奏，現金流壓力並未如市場想像般嚴重。一旦銷售回暖，現金回籠加快，財務風險將明顯下降。屆時估值修復的彈性，往往遠大於樓價本身的升幅。

投資從來講求預期差。當市場仍在討論「是否見底」之際，價格往往已悄悄築底。二手成交回升，一手銷售理想，租金高企，息口壓力受控，這些拼圖正逐漸拼合成較為正面的圖像。當然，樓市不會直線向上，短期仍可能反覆。但從風險回報比衡量，當資產價格已調整一段時間，而基本面未見惡化，反而出現改善跡象，長線資金便應開始部署。本港樓市未必已全面復甦，但多項領先指標已顯示轉好苗頭。在利率上行空間有限的前提下，樓市下行風險相對受控。相較之下，仍然大幅折讓的本地地產股，或許正提供一個耐心資金可以考慮的窗口。

市場總在悲觀中誕生希望，在猶豫中形成底部。當成交回來，信心亦會隨之而來。對有長線眼光的投資者而言，現在或許正是重新審視本地樓市與地產股價值的時候。不妨在現時估值極低的本地地產股中，可考慮留意一些折讓達到5成的股份作為中線部署的標的股，或會在現時極弱的港股中找到資金的另類出路。

本人並沒有持有股份及相關衍生產品之權益。

【財經專欄】資金流事務所．彭偉新

資深證券分析師，證券研究經驗超過20年。除了熟習基本分析方法外，對技術分析亦有深入研究。在大台技術分析節目中擔任主持，曾主講多個不同範疇的技術分析研討會及課程，近年更鑽研以資金流向作為分析股市的方法，並藉不同媒體頻道與投資者分享。

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