萊坊於今日（10日）發表2025年香港物業市場回顧和展望，該行指本港樓巿、工商舖，以及零售巿場皆受拆息及中美貿易戰影響，預計今年樓市再跌3%，惟租賃巿場因海外高才通和非本地大學生住宅需求推動下，料最多上升5%。

減息有望平定樓價　料今年樓價最多跌3%

萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，香港住宅市場會受到息口、未售出單位的數量，以及持續的中美關稅戰情況影響，預計在未來18個月期間將另有30,280個一手住宅單位投入市場。

王兆麒指，香港逐步遠離高息環境，令住宅市場對用家和投資者更具吸引力。香港銀行同業拆息已回落至近三年半低位，高息環境對樓市影響放緩，但同時關稅對全球經濟帶來不確定性。

住宅租金料升3至5%

聯儲局從啟減息有機會平定香港住宅樓價，預計今年內住宅樓價下跌最多3%。受海外高才通和非本地大學生住宅需求推動，一般住宅租金亦上升3至5%。

另在2025年至2026年，萊坊預計賣地收入將達到70億至90億元。 與此同時私人發展項目的補地價金額預計將反彈到80億至100億元。

豪宅租金今年最多升3%

萊坊高級董事及住宅物業代理部主管劉文華表示，受銀主盤單位數量上升所帶動，香港豪宅市場會以較低價格售出，較能吸引資金充裕的投資者入市。預計樓價位於2,000萬至4,000萬元住宅將錄得約最多5%跌幅，逾4,000萬元的物業則保持穩定。

住宅租賃市場表現則受惠於「高端人才通行證計劃」所帶動的租賃需求有所增長，當中半山區800至1,000平方呎的單位最受需要額外收納空間的家庭客青睞。預期今年豪宅租金將錄得最多3%升幅。

料年內寫字樓租金下跌逾一成

萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶表示，租戶結構和貿易局勢逐步緩和，美國關稅政策對港島寫字樓租戶的影響有限，但市場仍然對突發變化及遲滯現象保持謹慎態度，預計港島區寫字樓市場的租金持續受壓，港島甲級寫字樓租金全年將下調約最多3%。

九龍區受中美貿易戰的影響較大，萊坊執行董事及九龍區商業物業服務部主管吳志峰表示，6月份九龍區的寫字樓租金下跌3.6 %，空置率僅微升1.2%。

吳志峰表示，九龍區有不少租戶來自製造業、貿易業及物流業等，一些位於供應鏈上下游的行業。在關税戰以及單邊貿易政策持續的背景下，九龍區租戶仍面臨租金壓力，預計未來季度九龍區寫字樓需求將持續疲弱，2025年寫字樓租金預計將下跌9%至11%。

美國收緊簽證料可刺激學生住宿需求

萊坊投資部執行董事林嘯東表示，香港投資市場在今年首5個月錄得140億元的交易額，當中以寫字樓物業佔比最大，佔整體交易52%，而酒店及服務式住宅交易則佔20%，並錄得4.3倍增長。主要受惠於用家對折佔讓及銀主盤的強勁需求，以及政府積極推動吸引非本地大學生及推行「高端人才通行證計劃」影響。

林嘯東表示，巿場下半年預期焦點會轉向學生住宿及教育相關類別為主，尤其在美國收緊香港和內地學生簽證政策背景下，預期進一步刺激學生住宿需求。

零售市道復甦未如預期

零售市場的總銷貨額在今年首四個月，共錄得估計為289億元，按年下跌約5.6%，除奢侈品類別外，亦影響超市日常必需品銷售。萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫表示，消費者信心減弱，及負資產個案新增成市道轉差的成因之一，多間知名餐飲和零售品牌相繼結業，和全球經濟的不確定性，加速香港消費力度減少的趨勢。不過整體而言，香港零售消費表現未如預期復甦，預計2025年零售租賃市場將維持穩定。