樓市明顯復甦，不單止交投十分𣈱旺，價格也出現輕微回升，連零售銷售價格總額也錄得近兩成升幅；加上世界各地資金持續流進本港，香港積極打造亞洲教育中心樞紐，以及吸引大量優秀人才湧入等等，各項經濟數據明顯改善，本港經濟前景看起來非常樂觀。更值的一提的是近日星展銀行（DBS)以逾26億元增持中環中心6層樓面，面積約15萬平方呎，如今DBS在中環中心總共擁有14層樓，總面積高達逾35萬平方呎，比其他大型企業持有全幢物業的面積還要大。

種種跡象顯示，無論內地企業、外資公司和國際金融機構均看好香港未來經濟，他們以實際行動證明了真正立場。此外，2026年首季度訪港旅客錄得約1431萬人次，較2025年同期上升17%，這個數字顯示，香港的旅客開始重回高峰時期。然而，在一個公開場合碰到研究香港政策的老友，他問：「蔡總，香港經濟不是開始復甦了嗎，為何商業樓宇仍然空置率高、街上交吉的店舖還到處可見呢？」本人回答：「老友，說來話長，工商舖市場是香港中小企業重要一環，過去幾年中小企業面臨的困境，以及這些小業主們面對的無助和無奈，非外界所能理解。」且聽筆者慢慢道來。

商業大廈分為甲、乙、丙三種類型，甲廈的使用率高與低是經濟的寒暑表。過去幾年香港經濟不景氣，新冠疫情的出現，催生了短期”在家辦公”的言論，也讓中環甲級寫字樓的空置率一度推高至12.2%，港島核心區甲廈價格也從高峰時期的每平方呎售價5萬多，大跌7成至每平方呎1.5萬至2萬元左右，這種價格失控而出現暴跌的情況非比尋常；乙、丙類商廈以九龍東為表表者，供應嚴重過剩使其空置率一度高達24.5%，價格也大跌至每平方呎5千至1萬元左右，比高峰時期暴跌一半。中環核心區甲廈使用率在經濟自然復甦情況下，出現量價回暖跡象，空置率明顯下降至10.1%；乙、丙類商廈出現嚴重失控，源於港府當年銳意打造九龍東CBD商業區而造成，如今推出商廈活化轉型等措施，也算是亡羊補牢。

銀行公平對待　商舖不用關門

至於樓市興旺、旅客回升、經濟復甦，為何吉舖仍到處可見？有人說是網購電商衝擊實體經濟，其實也非絕對，因為網上交易只佔香港整體銷售總額8.5%而已。其真正的原因，整個工商舖市場都一樣，就是業主們缺乏支援，甚至可說被欺壓。筆者作為「工商舖業主大聯盟」發言人，了解到不少小業主手持一两個工商舖物業，以及投資者和中小企業擁有多個物業，他們很多人都是靠勤奮努力了半生，勤儉儲蓄去投資，打算年老退休作收租過日子。如今工商舖樓價大跌，很多人都幾乎「一Q清袋」，這些小業主也是中小企業，無論是店舖還是寫字樓，他們不是收租就是自用經營生意，一旦手持物業價格大跌，銀行追差額（Call Loan），他們就會出現艱難情況，由於經營已不容易，加上被Call Loan現金流不足，無力再繼續下去，唯有被迫倒閉關門，引致交吉商舖到處可見。

如何讓香港經濟全面復甦？光是資金充裕、人才濟濟、教育樞紐和旅客增加，就算加上住宅樓市興旺仍不足夠，需要相關機構公平地對待工商舖市場才有用。也就是說必須立即向工商舖市場解封，對這些中小企業小業主作出支援。這個要求一點都不過份，金管局及銀行不要欺壓工商舖物業，公平地像對住宅市場一樣。近年來，銀行在内房及一些內地公司出現巨額虧損，由於追數無門，引致需要全數撇帳，他們將矛頭指向香港工商舖業主，過去兩三年，工商舖按揭幾乎停頓。其實，銀行這樣做並不合理，香港物業按揭都有擔保，即使是銀主盤，銀行出售後真正的損失也是非常輕微。

為此，筆者有幾點建議，可以更好地支援工商舖，帮助商店繼續經營。1. 金管局指示銀行必須承造工商物業按揭，並定期申報按揭貸款宗數。2. 按揭成數和貸款利率與住宅看齊，利率如以拆息計算作封頂安排，這個是短期措施。3. 對於現金流不足者，繼續容許其「還息不還本」，不要隨便Call Loan。以上的要求很簡單和合理，支援工商舖小業主，他們便可以繼續經營，也有能力支援商舖租客，例如減租金或補貼裝修等等，租客就不用關門，員工也能保住飯碗。只要大家真心為香港好，金管機構和銀行也只需要走出一小步，不用任何成本，但效果會比衆多”盛事經濟”措施好。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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