日前在一個會議上與老友黃律師碰面，老友劈頭一句就問：「蔡總，恭喜你呀，地產市道好了，你一定很開心。不過，市道也轉變得太快了吧，跌市才經歷短短兩三年，樓價怎麼這麼快又回升了。」筆者笑著回答：「不用恭喜我，應該恭喜香港，樓市氣氛好轉，經濟就能夠得以復甦。其實，本人早就在去年年中轉為看好樓市，而樓價從去年下半年至今出現反彈是在預料之中，看看新樓的瘋搶程度便可見一斑。」不單單是黃律師，坊間總覺得樓市只是下跌兩三年而已，應該再跌多兩三年才合理。筆者看法不一樣，我認為跌市已維持將近7年，算是完成一個下跌周期，如今香港資金充裕，只要有小部分流入樓市，便足以撐起整個市場。

這是真的，香港銀行有超過19萬億元存款，只要有幾個零頭的資金流入樓市，便可以讓樓市翻天覆地；更何況目前還有許多外地資金持續加速流進本港，樓市在不知不覺中忽然變得異常亢奮，新樓的成交量創出了新高。還好，雖然樓市暢旺帶動經濟好轉，讓零售總額出現雙位數增長，然而樓價沒有大幅上升。此外，樓市已經完成7年下跌周期是如何計算岀來？其實，香港經濟從2019年出現暴亂就開始走下坡，當年至今近7年，經歷了社會動亂、新冠疫情、加徵關稅和世界戰亂等等，樓市都是處於下跌狀態，整個周期出現成交量萎縮，產業鏈重創、業主資金鏈斷裂等等；至於為何2021年樓價仍在高位，那是因為當時市場沒有太多成交，偶爾的高價成交不能代表真正的市場狀況，也不能作為計算樓價的指標，當時人們寧願不賣也不肯大減價，因為很多業主仍然有足夠的持貨能力。

經歷了漫長的下跌周期，終於迎來樓市復甦局面，筆者一直提倡將樓市分為兩個市場，政府少一點干預私樓巿場才是好事。那麼要如何做到令市民安居樂業？關鍵是同時把住屋成本壓低，比如加大資助房屋（如居屋）的供應比例，根據市民購買能力和住屋需要，鼓勵更多中低層市民上車置業，擁有自置物業就能找到歸屬感。要努力把公私房屋供應做大做穩，香港近年的政策重點是增加公營房屋供應、把公私營新供應比例維持在70:30，並改善既有公屋資源的運用。2026 年的目標仍然是繼續縮短輪候時間，官方長遠房屋策略亦把「鼓勵上流、善用公屋、提升建屋效率、監管簡樸房」列為主要方向。如何讓市民真正住得輕鬆，除了加快建屋，還要擴大過渡性房屋、簡約公屋和資助出售房屋，讓不同收入階層都有向上流動的住房階梯。

中環中心巨額收購　商業大碼成交湧現

營商環境方面，2026-27 預算案繼續推動資本市場改革、公司遷冊、創科投資與稅務便利，目標是提升融資效率和企業落戶意願。坦白講，香港能夠吸引衆多國內外企業的核心優勢，不是低成本，而是經濟自由度、資本效率高和進入大中華市場的門戶功能。近期香港商業板塊成交異常突出，大額交投不斷湧現，尤其是一些中外企業、國際金融和銀行機構均看好後市行情，繼南洋銀行、集友銀行、華僑銀行（OCBC）等出手收購債仔物業，近日聽聞擁有10層中環中心的星展銀行（DBS），大手收購世茂集團許榮茂剩餘的6層中環中心，成為擁有16層中環中心的最大業主，成交額可能高達20幾億至30億港元，高層海景呎價在港幣$20,000元以上。這說明買家看好本港前景，用真金白銀對香港投下神聖一票。如果香港幾家主要的銀行都願意對債仔伸出援手，香港商業物業市場早已恢復正常。

香港還有什麼優勢呢？稅制簡單、稅率相對低，且公司沒有股息或利息預扣稅，對跨國企業作為區域總部、財資中心和投資控股特別有吸引力。普通法制度、契約執行和法治環境成熟，令外資在合規、融資、併購和爭議解決上更有可預測性。資金自由流動、聯繫匯率和深厚金融市場，方便跨境資金調度、IPO、再融資和風險管理。作為連接內地與國際市場的平台，香港特別適合需要同時處理中國業務和全球資本的企業。2026 年預算繼續推動資本市場改革、再保險/遷冊、基金與家辦稅務優化，顯示政策仍在強化對外資的吸引力。香港投資公司（InvestHK ）在 2025 年協助560 間海外及內地公司落戶或擴張，創出歷史新高，顯示外資對香港商業環境充滿信心。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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