5月31日，筆者獲香港01邀請擔任致富證券在康得思酒店舉辦【2026投資攻守道 股樓投資攻略】講座的星級講者，我在現場接觸很多觀眾和投資者，想在此專欄分享一下當時接觸群衆所體會他們對樓市關心的重點。

最多人關心的就是，人們覺得樓市向好，但又聽了另外一些人的說法：「這些是虛火，遲一些便會跌回去！」筆者的回應是，如果是一個健康的樓市其實應該是有升有跌的，香港從來包括回歸前，健康的樓市都是有升有跌，尤其是一個上升大趨勢中，升的過程必然有小跌的鞏固，這才是健康的樓市，直線上升不是健康的。

近年，樓市的確有反常的表現，無疑「樓市辣招」是偉大的逆周期措施，令到香港應付到「剪羊毛」等國際衝擊，但不是一個好的樓市措施，因為成交成本上漲，會令到放盤量減少，與升市有什麼關聯？

樓市辣招推出的時候，樓價愈貴就愈少人放盤，愈少人放盤樓價又愈貴，政府見到樓價貴又再出辣招，又令到更少人放盤，這是樓市辣招後上升了11年發生的事。以本公司祥益地產的紀錄，屯門區最高的時候是減少了7成的二手放盤，道理很簡單，出貨之後不會再入貨，因為有強勁的樓市辣招變相「罰款」，即賣出一件就少了一件寶，於是剩下的「貨」就會賣得更貴，但再入貨便要交辣招稅，於是市場減少了流通量，少了成交但樓價上升，請問如何解決樓市和財富不均勻的問題？

樓市政策應要實現財富轉移，炒樓的人因為樓價跌而賣樓，於是令到機會去到無樓的人身上，一個好的樓市措施應該要買賣機會普遍，成交量多才可衍生到機會和財富分配，但來到現在，「樓市辣招」已經不存在了，十幾年未見過的市場機制開始重新出現，就是「樓價高了」之後「二手放盤量增加」，樓價高了吸引了業主才肯賣，市場機制將會出現的就是：「樓價越高成交就會減少，放盤量就會增加，市場就有了調節的機制」那是否等於跌？這決定應交給市場，如果「少了人買樓多了人放盤」樓價都繼續升的，那麼即是說這個供求數字仍未能滿足需求！

但總有一日會越過臨界點而令價格調整，如果這個價格調整無影響到上升趨勢，這便是一個鞏固階段，如果調整不斷或者長期出現而影響到上升趨勢的，那可能是一個轉勢！所以現在消費者並非盲目追求目前樓價升或者跌，筆者認為買樓的王道就是準確掌握自己的負擔能力和目標物業的基本價值！

普遍來說，香港住宅樓價比高峰（去年對比2021年）的時候曾下跌約3成！現時對比去年低位回升了逾15%！筆者想強調在2021年樓價最高峰的時候，香港並沒有借貸泡沫亦沒有炒賣泡沫，沒有泡沫的下跌3成極可能是「過跌」，「非泡沫爆破的樓價下跌」引致回升速度快，我認為現在的仍然是一個安全水平，即是「下跌有限」及「上升仍有空間」，希望以上的概念對各位分辨市場有幫助！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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