近年工商舖按揭審批保守，持續窒礙工商舖交投，京東落戶亦對本港零售市道構成新一輪壓力。中原（工商舖）於今日（14日）發表報告指，今年上半年工商舖買賣錄約2,314宗，按年升18.5%，惟由於市場不乏銀主盤低價放售，拖累總成交金額僅升約6.7%至287億元。該行預計下半年銀主盤將「排山倒海湧現」，工商舖整體買賣價格最多跌一成。而京東Mall開業勢將加劇零售競爭，舖市正處於「捱打狀態」 ，舖位租金下半年料跌5%至10%。

下半年銀主盤將「排山倒海湧現」

放眼上半年工商舖市場表現，中原（工商舖）董事總經理潘志明指，整體工商舖上半年錄約2,314宗買賣成交，按年升18.48%；第二季約1,261宗，按季及按年分別升19.75%及25.35%。成交金額方面，上半年約287.04億元，按年微升6.69%；第二季因逾億元大手成交減少，金額約137.82億元，按季跌7.63%，按年回落約一成。另外，上半年工商舖大手成交約45宗，涉約190.92億元，約半數為商廈物業。期內錄約5宗銀主盤成交。

銀行按揭保守致成交萎縮　銀主盤陸續湧現

潘志明直言，目前工商舖市場正面對多重挑戰，整體成交「相當萎縮」，市道未見起色。而主要在於資金層面方面，他指銀行對工商舖按揭極不積極，大部分買家需要動用現金入市，直接導致交投持續萎縮。

另外，銀主低價去貨亦對市場造成衝擊。他形容，「銀行政策係希望短時間內處理啲不良資產」、「相信下半年銀主貨都會排山倒海」，市場上全幢寫字樓及大銀碼物業的去貨速度正加快，銀行積極催收債務，令近期不少物業成交價錄得新低。潘志明預計，下半年會有更多財困貨、銀主盤及接管人物業陸續推出市場，當中亦不乏大家族的工商舖物業及發展商持續推售貨尾。屆時進一步影響下半年工商舖物業估值，令買家還價更深，價格或續下調。

甲廈金融區見支持　非金融類劈價嚴重

在各類物業中，潘志明認為甲級寫字樓相對樂觀，特別是位於中環及金鐘一帶適合作金融業用途的物業，價格有較強的支持位。然而，非金融行業受壓較大，發展商或持貨量高的業主劈價沽貨情況嚴重，個別分區更出現新低價成交。不過他亦指出，與早一兩年相比，現時市場「好過以前」，因為「低價都未必夠膽去承接」，如今減價幅度夠大，的確能吸引買家入市。

富途限制資金外流影響微　工商舖消化貨尾為主

對於富途證券限制資金外流的措施，潘志明認為對工商舖市場影響不大，因工商舖買家以做生意的人為主，未見有特別停止擴張的情況，證券行租用的舖位數目不少，正常交易未受打擊。

工商舖下半年審慎　租金續跌約10％

展望下半年，他預期工商舖市場將以消化現存貨尾為主，發展商仍手持一批物業。整體而言，他對下半年工商舖市道不算樂觀，相信買賣價格會繼續下調，銀主盤將陸續湧現，市場仍有壓力。他估計，第三季買賣成交量可達1,190宗，下半年約2,340宗，但三大範疇物業價格將各自發展，波幅可能較大，預測第三季成交金額約124億元，下半年約266億元，整體價格平穩至下跌10%。租賃市場方面，金融、零售及旅遊業全面回暖，租務成交量可保持升勢，第三季料約4,100宗，下半年有望升至約8,100宗。不過新供應陸續推出，空置率改善緩慢，整體工商舖租金仍有約10%下調空間。

商舖交投租賃回暖　空置率走勢分化

細分商舖買賣方面，潘志明表示，2026年第二季商舖錄約193宗成交，按季及按年分別升約3.76%及5.46%；上半年合共約379宗，與去年同期相若。成交金額方面，第二季約34.46億元，按季微升3.78%，按年升15.75%；上半年累計約67.67億元，與去年同期持平。

商舖租賃市場方面，第二季錄約1,002宗成交，為2023年第二季後重返千宗水平，按季大升約32.19%。上半年合共約1,760宗。不過核心區空置率仍偏高，銅鑼灣及中環分別錄6.02%及7.26%，租金短期難有顯著升幅；反觀荃灣及元朗因港人北上消費熱潮退卻，空置率改善至5.1%及5.11%。

舖市處於「捱打狀態」　租金下半年料跌最多一成

潘志明指出，過去一年舖位市道處於「捱打狀態」，營商環境不算特別理想。整體零售市道受大灣區融合影響，市民消費行為持續改變，加上拼多多、淘寶等多個平台價格戰，消費者轉向網上購物，物流系統完善進一步推動此趨勢，對香港實體零售構成重大衝擊。

他特別提到京東Mall的開業，將對本港零售業務構成沉重競爭壓力。對於皇崗新口岸開通，他認為這既是新商機，吸引更多內地旅客來港，但同時亦可能加劇本地零售業的競爭，成為「零售業務的噩夢」。他預測，舖位租金下半年將有5%至10%的下調空間。

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