工商舖市場仍處於嚴峻狀況，中原工商舖指出，上半年已有中小型發展商及內地發展商開始出現「資不抵債」情況，不少全幢寫字樓變成銀主盤，拖累市場成交價格表現。另外，非核心區空置率高達三成，發展商為求去貨「基本上要錢唔要貨」，上述大幅減價的個案牽制整體寫字樓的價格升幅。

買賣成交價量齊升　甲廈呎價低位覓用家支持

商廈市場方面，中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓表示，商廈買賣上半年錄約503宗，總成交金額約141.89億元，按月平均約83宗，創2021年下半年以來新高。甲廈表現突出，成交119宗，按年升78%。金鐘力寶中心及中環中心均錄低價成交，呎價較高峰期回落約七成，反映呎價已在谷底找到支持。金融行業、教育機構及宗教團體主導大市。

空置率方面，金鐘及中環6月份分別降至4.95%及10.41%，按年大幅回落，為商廈價格帶來支持。租賃市場上半年錄約3,099宗，與去年同期相若。

銀行按揭保守　買家需「抬現金」入市

展望下半年，陳雁樓表示並未感到樂觀，認為市場正面臨三大問題。他解釋，首先是目前寫字樓成交以用家主導，「九成以上都係用家」，外資基金雖開始入市，但未見大量投資者趁機吸納。因為最大制約來自銀行借貸，商用物業按揭仍然非常保守，銀行焦點幾乎全放在住宅按揭上，導致寫字樓買家大部分要抬現金入市，成交銀碼主要集中在5,000萬元以下，限制了市場流通量。

商廈銀主盤湧現　拖累市場成交價格

其次是銀主盤湧現的壓力。陳雁樓透露，上半年已有中小型發展商及內地發展商開始出現「資不抵債」情況，不少全幢寫字樓變成銀主盤，拖累市場成交價格表現。另外，非核心區空置率高達三成，發展商為求去貨「基本上要錢唔要貨」，上述大幅減價的個案牽制整體寫字樓的價格升幅。

非核心區空置率3成　發展商「基本上要錢唔要貨」

外圍環境方面，他認為，未見太多正面消息，美國息口走向仍存在不確定性，加上地緣政治等因素，整體宏觀環境對寫字樓市場並不算有利。基於以上判斷，陳雁樓預測下半年寫字樓買賣呎價將呈「軟著陸」格局，核心區呎價有望錄得3%至5%的輕微升幅，但非核心區則面臨5%至10%的跌幅。租金表現同樣受壓，受累於非核心區高空置率，整體租金料有5%至10%的下調空間。

發展商低價推售工廈　成交創近三年單季新高

工廈市場方面，中原（工商舖）工商部董事劉重興表示，第二季買賣成交錄約804宗，較首季628宗大升約28%，創2022年以來單季新高。成交金額約39.58億元，按季微升4.46%。上半年累計約1,432宗，按年升26.28%，連續第三個半年度逾千宗。成交金額約77.48億元，按年微跌7.87%。

劉重興分析，成交量顯著上升主要受兩大因素帶動，首先是發展商以低價策略推售一手項目，大幅提振市場。同時二手放售價受壓向下，譬如葵涌及荃灣舊工廈低至1,000餘元，吸引用家及投資者趁低吸納。租務方面，第二季錄約1,265宗，上半年合共2,538宗，按年同告微升約2%，保持平穩向上。

工廈價料跌一成　資金伺機尋寶

展望下半年，劉重興料發展商維持低價銷售策略，二手價格繼續受壓，整體工商物業價格有5%至10%下調空間，惟低價將吸引資金入市尋寶。預測每月成交約250至260宗，第三季及下半年買賣分別約780宗及1,500宗，下半年成交金額約76億元。租務市場保持平穩，成交量料約1,350宗及2,600宗，租金有約5%下調空間。

01驗樓 ︰「買樓唔同買棵菜」。若沒有人從旁指導，業主們手執驗樓表，或因毫無經驗而感到迷茫、無從入手，甚至忽略單位的重要缺陷。若希望《香港01》為你驗樓，可簡單寫下自己的「上車」故事，並將個人聯絡方式電郵至：property@hk01.com我們會盡快與你聯絡。