雖是「平爆價」轟炸樓市 卻是「真誠地」反映市況｜蔡志忠
近日長實集團的油塘臨海大型屋苑新盤「親海駅II」以低於同區市價20%推售，最平單位只售290萬元，呎價13,810元，平絕市區所有新盤，誰說歷史不會重演，價格已經回到7年前。沒有眼花，290萬元不是車位價，是市區一個全新大型屋苑物業的價格。
不是馬後炮，早在有關地產商於媒體透露即將推售此樓盤時，筆者就早有預感一定大幅降價低開。果然不出所料，「深水炸彈」再次引爆，價格比九龍市區二手新樓便宜25%，震撼了整個樓市。影響樓市的因素不僅是利率上升、港府政策和資金走向，還有地產商的訂價，這也是筆者預期樓價向下的其中一個重要原因。
在目前的地緣政治環境和疲弱經濟狀況下，樓市下跌已是定局，這次新盤大幅減價只是催化劑，加快樓價下調速度。正如筆者前文所述，樓價在3年內只輸不贏，引來許多讀者質疑，這次也順便解釋一下。其實計算很簡單，只要算一下在2020年後的3年内所買進的物業，在此段時間內轉售，除了要支付購買時的各項印花稅、佣金、律師費、裝修等，還要支付賣出時的龐大額外印花稅（SSD），哪有可能不虧損？
以前外界都指摘炒家左右樓市，其實真正能夠影響樓市的是港府和地產商。關於樓價是上升還是下跌，上星期專家們的評論仍然一半一半，這星期恐怕都變成一面倒預期下跌了，所以說地產商才是真正有影響力。雖然這個「深水炸彈」轟冧樓市，但卻是真誠地反映目前的市況，也給予其他地產商在下半年的新盤訂價，起了一個指標性的作用。現時一手現樓貨尾仍多達17,000伙，加上已批預售未推售單位仍有超過12,000伙，即市場上可即時推售的單位近3萬伙。總體來說，未來3至4年有10.5萬個住宅新盤潛在供應，現今年代不可以囤積居奇，減價促銷恐怕是唯一出路。
樓市下跌是好事 勿再質疑賤賣地
各位回看一兩個星期以前，另一個南區熱門皇牌新盤，在地產商大力推谷之下，雖然減價10%推售，但只賣了4成多單位，為什麼成績如此強差人意，就是因為減價幅度不夠，銷情不佳也令樓市進一步蒙上陰影；而對於今次油塘新盤以震撼價推售，讓市民更容易上車買樓，筆者是推崇的，希望其銷售成績能夠滿堂紅，這樣可以產生骨牌效應，帶動其他樓盤交投，有利香港整體經濟復甦。
作為地產界人士，筆者並不害怕樓價下跌，經歷幾十年來無數次樓市起落，已有了心理準備要與其共渡寒冬。樓市有升有跌，該跌的時候自然會跌，所謂「天要下雨 娘要嫁人」，擋也擋不住。經濟差什麼都可以下調，股市樓市都一樣，就以3年内股樓的發展作衡量，恆生指數2020年底是27,231點，今天徘徊在2萬點以下，下跌27%；樓價指數（CCL）2020年底是176.22點，今天在164.18點左右，只跌了約7%。如果說股樓是孖公仔，根據股市的跌幅來分析，樓市仍有不少下調空間。
香港政府財政狀況向來穩健，只是近年來為了紓解民困而努力派錢，同時也比較忽略地產方面的收入，引致庫房入不敷支，赤字十分嚴重。這次地產商新盤大幅低開，對樓市來說反而是一件好事，一方面可以刺激一二手樓交投，幫助經濟復甦；另一方面讓市場接受樓市下跌的事實，樓價下調可以幫助更多人買樓；更重要的一點是，港府能夠順理成章地低價賣地，不再讓外界質疑賤賣土地，多賣幾幅土地港府庫房就有多一些收入，符合《基本法》對香港審慎理財的指引，就是財政預算要與本地生產總值的增長率相適應。