樓市回顧|業主噩夢!2023十大蝕讓之最 竟然有單位蝕超過1億?

撰文:李明珠
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香港人向來鍾意買磚頭,買樓在許多人眼中一直是穩定、高回報的優質投資。惟近年社會環境轉變,息口高企、移民潮、全球經濟轉差等不利因素浮現,樓價大幅受挫。根據最新差估署10月私樓售價指數報321.4點,是2017年3月以來最低,反映樓價已經重回6年半前的水平。不少業主手上的持貨慘變「負資產」,只能蝕賣回血。

《香港01》翻查截至本年12月,所有有記錄在案的二手蝕讓成交,統計出2023年蝕得最「甘」的10宗個案。當中西營盤納米盤瑧蓺1伙開放式單位成為本年蝕幅「冠軍」,蝕幅高達52%,樓價蒸發超過一半。而最大蝕讓金額則為亞洲樓王MOUNT NICHOLSON 1伙分層大宅,轉手帳面蝕讓超過1億元!

西營盤瑧蓺5年樓價蒸發52.2%

資料顯示,2023年最高蝕幅單位為西營盤瑧蓺極高層單位,實用面積221平方呎,採開放式間隔。據悉,該單位為銀主盤,位處鳳凰樓層,景觀相當開揚,享部分維港海景及西環一帶城市景。單位於8月時開價410萬元拍賣,最終以490萬元成交。較原業主於2018年11月買入價1,025萬元,大幅貶值535萬元或52.2%。

值得留意的是,瑧蓺該屋苑於11月再次錄得一宗大幅蝕讓成交。單位為高層E室,實用面積221平方呎,屬於開放式間隔。最終單位以400萬元成交,折合呎價18,100元,該成交造價創屋苑落成以來的新低。而原業主於2018年以678.8萬元一手購入該單位,持貨5年帳面蝕讓278.8萬元離場,期內大幅貶值41%。此個案亦於本年蝕幅統計中排名第八高。

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紅山半島洋房成「雙料」亞軍

其次為「僭建之島」南區大潭豪宅紅山半島,自被揭發僭建醜聞以來,其屋苑一幢松柏徑雙號洋房屢屢劈價求售。該洋房實用面積3,142平方呎、連花園834平方呎及天台1,315平方呎,採四房間隔。最終於9月成功「甩身」,以6,000萬元成交,呎價約19,096元。原業主料為「新香港人」,早於2017年6月份以約1.115億元向發展商一手購入洋房,當時成交呎價約3.55萬元。即該成交帳面貶值約46%或約5,154萬元。

該洋房不但為本年蝕幅次高的個案,同樣亦為蝕讓金額次高。

「亞洲樓王」5年慘蝕1.39億 或為相關人士接手

而榮獲本年蝕讓金額最高的成交為有「亞洲樓王」之稱的山頂超級豪宅Mount Nicholson,於2月錄得一宗內地客蝕讓個案。該單位為MOUNT NICHOLSON D座中層分層戶,實用面積4,596平方呎,採四房四套設計,最終以3.9億元登記沽出,成交呎價約84,856元。

原業主為一名李姓人士,英文名字為國語拼音,料為內地客,在2018年10月以5.1999億元一手購入單位,及後在2021年再以900萬元增購一個車位,即當時總買入價為5.2899億元。以最新成交價3.9億元計算,帳面慘蝕1.39億元!不過有市場消息指,此宗成交有機會為業主相關人士所接手。

何文田皓畋歷年最蝕3800萬

至於蝕讓金額排名第三的個案則屬何文田半新盤皓畋,該屋苑近年已屢錄蝕讓,當中1伙極高層特色戶於9月市傳以約5,000萬元沽出,較2018年買入價8,800萬元,大幅貶值43%或3,800萬元。無論蝕讓金額或幅度,均為皓畋蝕得最「甘」的個案。

該單位為皓畋7座極高層戶,實用1,477平方呎,附設平台花園767平方呎。市傳該單位近日以「蝕讓價」推出放盤,叫價5,500萬元,最新以約5,000萬元沽出,即成交呎價約33,852元。同時單位蝕讓43%亦於蝕幅統計中排名第五。

學者張聖典:需求疲弱導致樓價下跌

香港大學房地產及建設系副教授張聖典分析,導致樓價下跌最主要的原因是需求疲弱。首先利息趨高,令用家借貸成本增加,減慢入市步伐,投資者方面亦因為辣招稅的原因覺得買樓「不划算」而保持觀望。加上整體經濟環境差、移民潮的出現等一籃子因素都削弱了需求,令樓價缺乏支撐。

張聖典將地皮估值降至95億元,指項目有一半為酒店用途,資金回籠期較長。(朱潤富攝)

納米盤蝕讓風險大

樓價的回落,迅速波及一大片業主。金管局數據顯示,本港第3季末負資產住宅按揭貸款宗數增至11,123宗,按季急升2.3倍,創今年以來單季新高。涉及金額593億元,按季升2.4倍。張聖典認為,因為上届政府下調了最低按揭成數,不少買家只需付1至2成首期即可入市,變相只要樓市波幅超過20%就會構成負資產。而最首當其衝的就是面積較細或是於2017年、2018年高峰期買入的單位。不過張聖典指,金管局最新向銀行發出指引,只要業主有按時還款就不會作出Call Loan動作,市民無需太過擔心。

他個人認為樓市與其他投資市場一樣有高有低,長遠而言會重拾升軌。對於政府早前的減辣措施,他直言對市場的力度較細,政府只有促進整體經濟,讓市民對前景恢復信心,才能穩固樓市。