元朗與洪水橋兩幅產業用地原定明日（7月25日）截標，政府卻在本周一主動宣布中止招標，稱此舉是「強化政府主導性」。有立法會議員直指問題核心在於規劃與實際需求脫鉤，有人更形容「早有預料」。兩幅土地原計劃興建多層大樓安置新界棕地作業者，但一方面，在當前經濟環境下，發展商對投地興致不大，另一方面，棕地作業「上樓」局限性大，又難以承擔高額租金。此次中止招標，揭示傳統依賴地產開發商的「包租公」模式已顯現局限性。

兩幅用地都位於北部都會區，北都的核心規劃理念是「產業導向」，政府在其中確實擔當主導角色。發展局計劃將兩幅用地將分別交給政府成立的公司運營，但單是如此絕不足以體現「強化主導」，政府自身能否突破「包租公」思維，轉向真正的「產業主導」，在土地使用上放寬自主性及靈活性，藉由引進龍頭企業等方式盤活產業生態，才是關鍵。

截標為了「強化政府主導性」？

政府在《北部都會區發展策略》中提出，透過發展多層現代產業大樓，促進多層工業樓宇及現代物流中心的發展。元朗及洪水橋兩幅產業用地最初便是透過公開招標的方式，興建多層現代產業大樓安置棕地作業者，但政府在截標前四天突然中止招標，改為將元朗用地交由科技園公司發展微電子生態圈，洪水橋用地則納入政策研究，未來可能由政府成立公司營運產業園區。

當局解釋，這一決定旨在「強化政府主導性」、「務實地檢視對兩幅用地的部署」。對於外界猜疑此舉與市場反應冷淡有關，官員強調「不到截標一刻都無從得知標書數目」。事實上，政府早前已因應市場狀況延長招標期四個月，而「強化政府主導性」、「檢視用地部署」都可以盡早推行，不必等到招標限期結束前才「急急腳」停止招標。

原規劃與實際需求存在落差

選委界立法會議員洪雯與香港新方向張欣宇接受《香港01》訪問時均認為，中止招標是因為原規劃與市場實際需求存在落差，以致反響不好。

綜合兩位議員分析，政府想要收回和發展新界棕地，但一向進行低成本、粗放工作的棕地作業者不僅難以將貨櫃堆場、大型器械搬上樓，也無法承擔現代產業大樓高昂的租金。此外，按賣地條款，元朗及洪水橋用地的發展商規定，需要分別把不少於30%及20%樓面面積移交政府，無疑削減發展商興趣。

張欣宇補充，業界將標書設定條件、租金水平、地價水平、運營成本計算進去，發現「算不過帳」、「完全不可能收支平衡」，「基本上關心這個事情的人都知道最後肯定是行不通的」。

「包租公」模式無法發展產業片區

香港傳統經濟開發模式主要依賴政府賣地、發展商投標、招租營運的「包租公」模式，上述兩幅中止招標用地基本上亦是沿用該模式。分租模式在房地產市場蓬勃時期能獲得豐厚利潤，而在高利率與融資成本壓力增加、商業地產空置率高企的今天，卻難以延續。張欣宇直言，洪水橋與元朗中止招標正是一個「經典案例」，啟示政府「北都若再以傳統做法必定行不通」。

本屆政府強調以「產業主導」作為發展理念，發展局副局長林智文曾在回覆議員議案時提到，「近年來打拼經濟、產業主導的政策思維已經切實反映在土地規劃工作上，包括北部都會區和交椅洲人工島」。然而，若想真正發揮產業效用，帶動香港經濟轉型，政府需要突破的框限還有很多。

科技園便是一個先例——政府批地，交由科技園公司規劃、建設、招商、管理，儘管吸引了眾多企業入駐，但大多都是初創企業及中小企，未能形成統一的上下游分工，無法發揮協同作用，以致產業沒有焦點，發展模式趨於單一。

北都開發不能一味依賴地產商

此次中止招標的兩幅地是建造予棕地作業者上樓，但亦為北部都會區的發展帶來深層啟示，北都發展以「產業帶動，基建先行」為主軸，「以龍頭企業帶動區域發展」已成為政策規劃領域的主流共識。如洪雯所說，「產業先行要讓地產商看到產業在哪，他才敢進來。」

張欣宇則認為政府應「落水」主導發展，擔公共投資和社會責任，「引入市場參與發展理念沒錯，但單純靠土地要素折價作為誘因已行不通」。選委界議員周文港則認為應參考菲律賓BCDA「基地轉換與發展管理局」的公私營合作模式，成立具決策權的專責機構，以公私合營方式開發土地，政府保留部分權益並引導產業佈局，同時吸引私人資本分擔風險與建設。

尤為關鍵的是，北都發展絕不能全盤依賴地產商。地產開發思維與產業發展邏輯本質迥異。政府參考內地做法，在北都劃出收個「片區」試點，而若要全面以內地成功經驗為對照，政府必須在片區開發中真正掌握主導角色。

首先是提供高度靈活的土地使用政策，吸引龍頭企業自主規劃發展。這種模式能有效激發產業集聚效應，帶動上下游配套廠商共同進駐，形成完整產業生態。洪雯特別指出：「土地政策必須保持極大彈性，方能吸引產業投資。」她進一步解釋：「大項目落地後，地產商自然會在周邊開發配套項目，從而帶動中小企業進駐。」

北都發展亟需「破局」思維。此次招標中止應促使政府重新思考：要發展北都，需要擺脫路徑依賴，在產業政策、土地管理、政府角色等方面進行系統性革新。