雖然香港幸運地近年沒有捲入戰爭中，但亦是一個充滿大風大浪的地方，除了熱戰爭外，政治、金融及認知戰香港都是一個主戰場！所以近年都是不斷有高浪暗湧，投資上的衝擊我們不會太放在心上，「上帝的恩典夠用」，何況投資有失亦有得！總算能應付得好！但這幾年令人唏噓的是人性，在衝擊下香港變為一個人心、人性思變的地方！

筆者在商場打滾了42年，從未見過香港「咁多不買樓的人去詛咒樓價跌」！當然不少說樓價跌的都是精英，他們有很多值得學習的地方，但今天和以前的確不同，數十年前有些人對樓價高有心結，他們只是希望樓價下跌到自己能負擔得起的水平，這是十分合理的期望！但現在很多人是沒打算買樓，純粹想樓市被摧毁！這種新的文化價值觀透過網絡平台去中心化的情況，輕易成為了衝擊社會價值觀的力量！這種力量會追捧一些唱負面的視頻，對正面的視頻反而會刻意冷落，還會以留言圍攻！於是很多KOL都為流量而唱淡樓市，導致一面倒的局面，這是言論傾斜的經濟局面！所以筆者認為今年樓市會在一片噓聲之下上升，現在樓市已經升了兩波形成「雙底」的局面，我認為第三波正在發生中，卻仍見到很多報導樓價繼續下跌的奇景，這對我來說是十分荒謬而且詭異的！筆者認為這種秩序最可怕的地方，是令人忽略了眼前最重要的問題，反而將力氣放在大部分有情意結及情緒發洩的話題上！我認為香港有很多巨大的挑戰正在惡化及發生中，但欠缺足夠的關注！

首先，本港財政赤字引來了龐大的負債，以千億計的負債不斷增加，恐怕去到我孫子那一代都應該需要繼續還錢，你說三代可能還債的危機這問題重不重要？

香港市區有大量殘舊樓宇，但我們沒有足夠的資金及計劃在這些舊樓進一步殘破前去重建！筆者認為應該要規劃將部分填海資源轉做市區重建，而且要重新修正城市規劃令到其更適合市區重建！因為市民關心度不足，所以在政治上就不存在了！

根據統計，本港35歲以下的年輕世代在整體自置居所戶主中的比例，由1997年的22.1%大幅收縮至2019年的7.6%，這反映了新一代在置業方面等同「棄城」！一些價值觀念的流行令他們以為這種放棄置業是聰明之舉！另一方面，面對近年外國移民計劃的衝擊下，本港曾出現人口減少的挑戰，政府提供了很多境外人士來港的計劃，筆者是認同政府這樣做的目的及成績。此外，多人進入香港取得到港這張入場券後，亦有大量的人未來港居住，的確會製造了後市的不穩定性，我們怎樣在保持人口增加情形之下應付到有關的挑戰?這是複雜的問題，筆者以一個簡單的例子舉例，境外人士加入會令租金上升，但香港年輕人在置業上等同棄城亦曾經令到買樓的人減少，但來到今天住宅收租回報率，私樓細單位在官方數字達3.7%，對一個需要置業的租客來說，他們現在買樓面對樓價下跌的風險高，還是繼續租樓加租的風險高？大家應該要想想那一個風險較大？

筆者想說，很多人教年輕人選擇生活，我同意這種態度，但如果認為放棄一些生活追求是可以宣示自己對生活甚至政治的理念，現實並非單純用信念去決定，雖然現實中的勝利者往往有強勁信念，但中間仍要配合大量實踐和不斷修正才能得到幸福的生活！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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