筆者常說「虛假世情」！曾有年輕人看了我這樣形容後對號入座，以為我是質疑他的信念，其實我質疑所有人包括自己的信念，認為我們應該以謙卑之心去不斷自我修正。

「印巴之戰」巴基斯坦號稱擊落了6架印度戰機，但另一方面，印度就宣稱勝利，開始為期10日的慶祝活動，並且派出勝利宣傳團。一場仗，兩邊都宣布勝利，但事實只得一個，這就是我們所見到令人迷惑的世界。有人說，真理的決定在炮火射程之內，有人認為真相是由撰寫歷史的勝利者決定！但我們很多時見到，真相起碼有一半不是我們相信的那一套，但正當我們以為真相只得一半的時候，以伊之戰又有了精彩的演繹，持續了12日的以色列與伊朗的戰爭，終於以美國軍事介入結束，最後，以、伊、美都各自說自己的勝利，其實，矛盾就正是如果局勢是一面倒，又怎會有和約呢？局勢只有勢均力敵才做到結論，如果用這個邏輯去看，事情又有很多令人迷惑的地方。

香港樓市又怎樣？多年以來，長期都見到大約一半人看好樓市，有一半人不看好樓市！這和香港可享受到樓價資產價格上升的比例有關，但近年卻越來越多人看差樓市，更有段時間成為寒蟬效應，市場上幾乎沒人夠膽說好消息，就算只是說樓市有所改善，也要面對網上的八方圍攻！反而一些人，無論過去有沒有戰績都好，或者投資上有多少實戰經驗，只要夠膽說樓價繼續大跌，就可以一朝封神！可怕的並不是說的那些人，更加不是什麼陰謀，可怕的是人云亦云的群眾！我們以數據看回現實，說現在樓價下跌是泡沫爆破的話，其實這個說法並不充分，因為住宅樓市在逾13年的樓市辣招之下，市場上根本沒有短炒，制度亦根本沒有過度借貸！住宅樓市根本不存在泡沫本質，即沒有跌的「因」。

在這段時間內，香港定期存款增加超過6萬億元，M3不斷創新高，最新超過19萬億元，香港存款資金不斷創高峰下樓價下跌，這反映了市場被扭曲，加上，瑞銀最新公布《2025年全球財富報告》，2024年香港成年人人均財富達471.9萬港元，全球第三位，僅次美國和瑞士，而香港的百萬美元富翁人數約64.3萬，相當於每十個成年人中就有一人是百萬富豪，顯示港人的財富持續大幅增加。即是說，市場不存在泡沫爆破令財富消失的特性！即沒有跌的「果」！近年樓價雖然下跌，但建築成本卻不斷上升，樓價還低過建築成本，也是不符合生產邏輯的！

一個沒有泡沫的「因」和「果」特性的市場，香港樓市亦是違反生產邏輯的市場價格！未來我們很大機會還要面對較高的通脹和在聯繫匯率之下港元極可能要追隨美元不斷下跌，說樓價會在香港財富增長下再繼續大跌，何其荒謬！？

香港要解決的是貧富懸殊，群衆一起鼓勵年輕人不要買樓自住，或者長輩接受他們不買樓的理由，如此變化只會令貧富懸殊變得更差。

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

免責聲明︰以上內容僅代表作者的個人立場和觀點，不代表香港01的任何立場，香港01亦無法核實上述內容的真實性、準確性和原創性。

另外，以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。