引用前任金管局總裁陳德霖在2014年於網上專欄《匯思》發表的文章：「在2009年10月，我剛接任為金管局總裁之時，已察覺香港的樓市，在樓宇供應不足、美國實行量化寬鬆貨幣政策而導致香港出現負實質利率和大量資金流入港元的情況下，樓市過熱的風險明顯上升，所以我便在2009年10月23日推出首輪的逆周期監管措施，收緊按揭成數。」

有人號稱這是樓市辣招，其實一直面對的真身是美國的無限量化貨幣、空前強勁的「剪羊毛」！「逆周期措施」充滿中國策略特色的「敵進我退！敵退我追」的味道！這是一個理想的方案！國外資金洪水來犯，我們就冷凍市場將有關資金滯留在銀行體制！就像中國三峽的大壩工程一樣，雨季儲水，當大地乾旱的時候就「放水」，潤澤萬物！「逆周期措施」推行了14年多，直到2024年2月政府才撤銷住宅物業需求管理措施和修訂物業按揭貸款的監管措施，期間大部分時間筆者都支持的，因為我認同這種策略，所以只是提倡優化樓市辣招，令到其更加配合環境的改變！

在香港實施「逆周期措施」都是成功將洪荒之水（外國資金）封印在現有銀行體系，我們之所以可以在聯繫匯率和美國掛勾之下，不需要理會美國息口是否需要減，香港可以大幅降低H按息口，完全是因為之前大量資金湧入香港的時候，政府將許多多餘的資金用未償還外匯基金票據及債券去吸取，今日我們仍有大量的票據可以適當解放出來，保護到銀行結餘資金充盈，所以才有H按的減息空間，這方面是值得讚揚香港政府的，但是在資金過剩之下，有很多部分救市措施都給人有些「唧牙膏」、來得太少和來得太遲的感覺，並不如想像中「敵退我追」的迅速。

三峽大壩洩洪是一個高深的技巧，筆者並不是投訴，因為從政者面對很多取捨，我們蟻民是未能夠明白當中的難處，我只是希望高官們記得，大量支持政府的市民正等待你們將原本「逆周期措施」在民間行得更好！筆者只是小商人，我和大部分港人一樣，其實不需要政府出手接濟的方式去拯救，但是我們認為政府應好好運用行政手段，令到市場更適合讓勤奮的中小企生存與競爭！「逆周期措施」在市道景氣的時間適時收緊借貸，其實亦等同在市道不景氣的時候作適時放鬆！筆者認為當下一定有做得更好的空間。

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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