摩根士丹利最新發布預期下半年香港住宅樓價將止跌回升2%，並可能開啟持續4至5年的上升周期。這和筆者年初的評估幾乎完全一樣！但更加重要的是：究竟西方大行看到什麼因素得出這結論。

其實不單只樓市，整個香港突然之間在很短時間內都回復了生氣，甚至回復成為了國際資金投資者的寵兒，顯然香港由本來的金融中心廢墟，變回了東方天堂。有這個好的轉變，不單只因為香港穩守得好，我們的投資產品亦價廉物美，和中央的保護發功！當下形勢更加配合了西方國家的追捧。說真，很多西方的金融機構都不是「善男信女」，評級機構突然將美國降級，將香港評價提升，筆者認為是因為西方也需要香港這個世界上最安全／可靠的金融中心！今次摩根提出的看好樓市原因主要有三點，這三點雖然也是我們多年經常提及，而港人亦知道，但我們可以透過摩根的觀點看到世情的可笑一面。

第一點是，「內地購房者的需求回升是推動市場回暖的首要因素，目前香港住宅租金收益率已超越內地一線城市水平，這種收益優勢正吸引更多內地投資資金流入香港樓市。」香港不單只租金回報率吸引，更加重要就是收益減去通脹是正得益！這點是十分有力的，香港只是彈丸之地，內地購買力規模是不對等遠遠超過我們，內地的購買力起動足以改變香港樓市由淡靜去到暢旺，但為何以前明白這點的重要，但悲情多年後卻寧願相信有好因素出現樓市仍藥石無靈？這點值得深思。

第二點是，「香港資本市場近期的強勁表現正在產生正面的財富效應。股市回升帶動的資產增值，預計將轉化為更強勁的住宅購買力，為樓市需求提供額外支撐。」所謂財富效應，其實筆者一早已提出，經常提出住宅中已經有差不多七成人供滿樓，供滿樓當然是一個資產運用後衍生的強大財富效應的力量，香港太多人擁有這個力量，雖然有關力量在近年沒有啟動，但按兵不動的購買力卻被人視作不存在，這點才是悲情死硬派的可怕之處。

第三點是，「利率環境改善是另一利好因素。與按揭利率掛鉤的1個月HIBOR持續走低，6月20日報0.52845厘，不僅創下三年新低，更已連續6個交易日維持在0.6厘以下。這種融資成本下降趨勢有效減輕了供樓負擔，提升市場購買意願。」筆者強調利率是浮動的，投資入市一定要準備好利率大幅上落的風險，但是摩根提出這點反映他們也認為息口持續走低是有一個時段，若連西方大行甚至經濟戰的「對家」都如此看，港人為什麼還坐困愁城呢？

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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